Aplicación del tipo reducido del 2 por ciento en TPO para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios siempre que se trate de inmuebles susceptibles legalmente de ser destinados a vivienda

Este beneficio fiscal se introdujo en 2010 con la finalidad de revitalizar el sector de la adquisición de viviendas por empresas inmobiliarias y fomentar su posterior transmisión

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid en su sentencia número 685/2024, de 18 de octubre de 2024, rec. n.º 307/2022, vuelve a reiterar que basta que el inmueble sea susceptible legalmente de ser destinado a vivienda para que resulte aplicable el tipo reducido del 2 por ciento aplicable a la adquisición de viviendas por empresas inmobiliarias, a pesar de que en el momento de la adquisición figurara en el Catastro como oficina.

El recurrente impugna la liquidación que le quita el beneficio fiscal porque como resulta en todos los documentos escriturados, en ninguno de ellos consta ninguna referencia a que el piso, que es como así se le denomina en todo momento, sea una oficina o un local. Además, argumenta que no existe ninguna actuación que determine que exista una prohibición en modo alguno a que la vivienda pueda, en el peor de los casos, ser exclusivamente oficina. De hecho, el vendedor la identificó como vivienda y la zona a la que pertenece el inmueble es el de residencial.

La Comunidad de Madrid defiende que, según certificación catastral descriptiva y gráfica de fecha 4 de diciembre de 2018, el inmueble adquirido tenía un uso y naturaleza de oficina a fecha del devengo. Añade, que la fe pública registral del art. 38 de la Ley Hipotecaria actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho, relativos a la descripción de las fincas.

Pues bien, la Sala reitera que no se trata de que este beneficio fiscal sea aplicable a todo inmueble, sino que dicho inmueble tiene que cumplir dos requisitos, que el inmueble sea susceptible legalmente de ser destinado a vivienda, y además que el inmueble tiene que tener dicha condición de vivienda de forma efectiva, en el momento de la transmisión.

El segundo requisito se examina en el momento de la venta, por lo que, en este caso, procede centrarse en el primer requisito, y así hay que analizar la prueba que permita afirmar que el inmueble es susceptible legalmente de ser destinado a vivienda.

En este caso, se aportó nota simple del Registro de la Propiedad en el que se identificaba la finca como de naturaleza urbana, concretamente como vivienda. Pero, además, dicha potencialidad legal de ser destinado a vivienda había quedado fuera de toda duda, cuando se acreditó dicha realidad, a través de un Acuerdo de Alteración de la Descripción Catastral dictado por la Gerencia Regional del Catastro en el Procedimiento. Dicha rectificación de error demostraba, que dicho inmueble pese a no constar en ese momento en el Catastro como vivienda, era susceptible legalmente de ser destinado a vivienda, siendo su calificación correcta en el Catastro.

Sobre esta misma cuestión, la sentencia número 411/2024, de 18 de junio de 2024, rec. n.º 521/2022, se pronunció favorablemente a la aplicación del tipo reducido, a pesar de que el contribuyente había comprado un local comercial en una planta baja, manifestándose en la escritura que se compraba para revender y comprometiéndose a revender en el plazo de tres años. En este caso, resultó acreditada la venta de dos viviendas en igual emplazamiento al citado local, de inferior superficie, constando que ambas eran resultado de segregación de la misma finca registral, e inscritas en el Catastro como viviendas, porque que el local se podía convertir en vivienda, conforme a la normativa urbanística, circunstancia que no cuestionó la Comunidad.

El segundo requisito cuestionado en la sentencia de octubre es que en el documento público que se formalizó la operación de compra en 2017 no se hizo constar que la adquisición del inmueble se efectuaba con la finalidad de venderlo, sino que ello se constató en la escritura de subsanación en 2020.

El propio tribunal repasa su jurisprudencia al recordar que esta “bonificación fiscal” se introdujo en el sistema tributario autonómico de la Comunidad de Madrid por la Ley 10/2009, de 23 de diciembre, con la finalidad de «revitalizar el sector y fomentar la transmisión de viviendas». El requisito del apartado c) del artículo 30 del texto refundido, esto es, la constancia en la escritura de la declaración del comprador de su intención de vender la vivienda que adquiere, tendría un alcance meramente formal y redundante en relación con el resto de las condiciones que impone el precepto. Los requisitos materiales sustantivos afectan a la condición del beneficiario (entidad sometida a las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas inmobiliarias) y el destino del inmueble a la reventa.

En este caso sucede, además, que el requisito fue cumplido en lo que se refiere a la declaración de la adquirente, como prueba el acta de subsanación de 2020. En ella, el Notario autorizante de la escritura de compraventa da fe de que la compradora de las viviendas emitió la declaración que exige la ley, pero no fue recogida en el documento notarial por error involuntario del propio fedatario público. Así pues, ni siquiera sería totalmente reprochable a la contribuyente el incumplimiento de tal formalidad.

Por último, es interesante el comentario del Tribunal al señalar que no es aceptable que el art. 30 del Texto Refundido confiera un derecho de opción al obligado permitiéndole elegir entre dos posibilidades de tributación: por el tipo general o por el reducido, dado que la ley no contempla una alternativa de tributación sujeta a la libre elección del interesado, sino la aplicación de una “bonificación” bajo determinadas condiciones objetivas y subjetivas.

Tampoco puede sostenerse, con fundamento en el art. 14 LGT, una interpretación de la disposición tributaria que perjudique a la contribuyente. Dicho artículo se limita a prohibir la analogía y es cierto que la jurisprudencia viene oponiéndose a una interpretación extensiva de los beneficios fiscales, pero de ello no puede deducirse que debe prevalecer la interpretación de las normas tributarias que resulte desfavorable para los interesados.

Aprovecho para comentar otras dos sentencias que tratan sobre el cumplimiento establecido en la letra b), que exige que la actividad principal de la empresa sea la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia, de 4 y 28 de junio de 2024 (rec. nº 380/2022 y 381/2022). En ambas sentencias se deja claro que no es admisible que sea la misma operación objeto del impuesto la que cambie la actividad principal de la empresa.

Así, haber cerrado una o algunas operaciones de compra venta de inmuebles no varía la actividad principal de una empresa, siendo necesario que antes de la primera operación “bonificada”, ya fuese empresa dedicada a este tipo de negocio de reventa de inmuebles. Por tanto, no puede admitirse que sea esta operación la que cambie la actividad principal. A cuyo efecto, será determinante si está dada de alta a efectos del IAE con cierta antelación en el epígrafe exigido: 833.2 Promoción inmobiliaria de edificaciones, así como la acreditación de dicha actividad a efectos del IVA o en el Impuesto de Sociedades.

En el caso de dedicarse antes a otra actividad, será relevante si se ha acreditado una reestructuración de medios personales y materiales por el cambio de actividad principal, así como el porcentaje de ingresos por la compraventa de inmuebles en relación con las otras actividades, pero no determinante, si algún ejercicio en concreto esta actividad había sido la mayor parte del volumen de negocio. Todo ello, sin perjuicio de que le sean aplicables las normas de adaptación al Plan General de Contabilidad del sector Inmobiliario y la incorporación de las viviendas al activo circulante con la finalidad de venderla.

Este beneficio fiscal también está vigente en Andalucía desde 2003 para la adquisición de vivienda para su reventa por profesionales inmobiliarios, debiendo ser una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que le sean aplicables las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad del Sector Inmobiliario, que incorpore la vivienda a su activo circulante y justifique su posterior venta en el plazo de dos años (ampliado actualmente a cinco). (artículo 44 de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía).

En Cataluña, las empresas inmobiliarias pueden disfrutar de una bonificación del 70% de la cuota del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la adquisición de viviendas usadas con el fin de revenderlas en un plazo máximo de 3 años (antes 5). En este caso, se establece, que la aplicación de la bonificación es provisional, por lo que sólo hace falta que se haga constar en la escritura pública que la adquisición de la finca se efectúa con el fin de venderla a un particular para su uso como vivienda. Par su elevación a definitiva, el sujeto pasivo debe justificar la venta posterior en aquel plazo de la totalidad de la vivienda y sus anexos, que puede ser, y esta es la característica propia de la redacción catalana, tanto a otra empresa que cumpla los mismos requisitos para beneficiarse de la bonificación, como a una persona física para cubrir sus necesidades de alojamiento. (artículo 641.8 del Decreto legislativo 1/2024, de 12 de marzo, por el que se aprueba el libro sexto del Código tributario de Catalunya).

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)