Aplicación del coeficiente por gastos y beneficio de promoción en la valoración catastral de un inmueble
Considera la contribuyente que la valoración catastral del inmueble, una instalación hotelera cuya construcción promovió ella misma para explotarla posteriormente como parte de su actividad empresarial, no es ajustada a Derecho, por haber sido aplicado en su cálculo el coeficiente por gastos y beneficio dado que la doctrina establecida por el Tribunal Supremo, determina que es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble que no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni para su comercialización en el mercado inmobiliario, circunstancias que se dan en el presente caso.
Al respecto debe significarse que la normativa de cálculo del valor catastral de los inmuebles -integrada por el RD 1020/1993 (Normas Técnicas de Valoración), así como por las distintas instrucciones y circulares dictadas por el centro directivo para la determinación del mencionado valor- establece que, para llegar al producto inmobiliario final, ha sido necesaria una actividad industrial -promoción inmobiliaria- que lleva aparejada unos gastos de producción y unos beneficios industriales -Norma 9.2 del RD 1020/1993 (Normas Técnicas de Valoración)-, que son un componente más del valor de mercado y que fue cuantificado, en su momento, por esta normativa, en el 40 por 100 de la suma de los componentes suelo y construcción y se materializa por la aplicación del factor 1,4 a dicha suma, y de donde se desprende que el mencionado factor de gastos y beneficios no opera en los valores que figuran en las Ponencias, por lo que es obligada su aplicación posterior. Así, el componente de los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria queda representada por el producto del factor de localización FL por 1,40.
De ahí que el criterio del Tribunal Central, en relación con la aplicación de este componente de gastos y beneficios, es el de considerar que se trata de un coeficiente que goza de sustantividad propia conceptual y normativa. Conceptualmente, porque el producto inmobiliario final requiere siempre de una actividad empresarial que lleva aparejados unos gastos de producción y unos beneficios industriales; y normativamente por cuanto tiene su justificación en las normas técnicas de valoración mencionadas. Así pues, es un componente de la valoración de carácter y aplicación general, por serlo también las disposiciones legales en que se apoya y sin que existan otras excepciones a esta regla que las que se recojan en las Ponencias de Valores vigentes en los municipios como consecuencia de verter en las mismas, si procede, los criterios de valoración contenidos en las instrucciones y circulares dictadas por el Centro Directivo que han ido regulando y modulando su aplicación.
De lo anterior se infiere que, en la valoración de un inmueble situado en suelo urbano, construido, de acuerdo con lo establecido en la normativa, debe aplicarse una componente de gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria -véase STS, de 10 de abril de 2024-.