Garantía hipotecaria de carácter inmobiliario: consideración de las cargas a efectos de valorar la suficiencia económica de la garantía ofrecida
La suspensión de la ejecución de los actos impugnados en vía económico-administrativa se encuentra regulada en el art. 233 de la Ley 58/2003 (LGT), y se encuentra desarrollado reglamentariamente en los arts. 43, 44 y 45 del RD 520/2005 (RGRVA), sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 39.2 de la misma norma.
Dicho esto, en el presente caso subyacen dos cuestiones distintas. En primer lugar, determinar si la existencia de cargas previas sobre las fincas ofrecidas en como garantía hipotecaria determina su falta de idoneidad, y, en segundo lugar, si la garantía ofrecida en su conjunto es económicamente suficiente.
Pues bien, en relación con el hecho de que las cargas previas que recaen sobre las fincas referidas determinen la falta de idoneidad de la garantía, por las dificultades que puede plantear a la hora de la posible realización de los bienes, el Tribunal resuelve que las eventuales dificultades que pudieran surgir en el proceso de ejecución de la garantía constituida no pueden erigirse como causa de denegación, por lo que el hecho de que se encuentren gravadas con una carga preferente no determina, per se, su falta de idoneidad, en tanto que dicho razonamiento dejaría vacías de contenido todas las garantías consistentes en segunda o sucesivas hipotecas, no siendo oponibles las eventuales dificultades que se pudieran poner de manifiesto en un hipotético y futuro proceso de ejecución.
Con respecto a si la garantía aportada es económicamente suficiente, la garantía no resultaría económicamente suficiente en tanto que el valor neto de la garantía ofrecida es inferior al exigido para la suspensión en vía económico-administrativa. No obstante, el interesado alega que la garantía si es económicamente suficiente ya que teniendo en cuenta el importe del préstamo pendiente de amortizar, el saldo restante cubriría sobradamente el importe a garantizar.
Pues bien, a los efectos de valorar la suficiencia económica del bien ofrecido en garantía, tomando en consideración lo dispuesto en el art. 4.3 de la Ley 2/1994 (NFL002150) (Subrogación y modificación de préstamos hipotecarios), según la interpretación dada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 14 de mayo de 2015, en virtud de la cual se reconoce la posibilidad de la “recarga” de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con nuevos importes recibidos sin pérdida del rango hipotecario, la cuantificación de la carga preferente no vendrá determinada por el saldo pendiente de amortización, sino por el total de la responsabilidad hipotecaria contratada.