5 impuestos que debes tener en cuenta en la venta de una vivienda

La venta de una vivienda es una decisión de gran importancia, sobre todo entre los particulares que no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles, por lo cual puede que no estén familiarizados con todas las repercusiones fiscales que tiene la venta de un inmueble.

El asesoramiento por parte de un profesional de la asesoría fiscal en este tipo de operaciones es fundamental, ya no solo para optimizar el pago de impuestos de la operación, sino también para asegurar que se cumple en tiempo y forma con el pago de los diferentes tributos que pueden afectar a este tipo de operaciones, evitando de esta manera que los intervinientes puedan sufrir recargos y sanciones por parte de la Agencia Tributaria.

En la venta de una vivienda, todas las Administraciones tributarias quieren participar del festín, es por ello que municipios, autonomías y el Estado, a través de la Agencia Tributaria, aportan diferentes modelos tributarios, con los que gravar la operación y recaudar impuestos.

El comprador pagará el IVA o el impuesto sobre transmisiones, según la vivienda sea nueva o usada, mientras que el vendedor debe pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana o impuesto sobre la plusvalía. Los gastos del notario acostumbra a pagarlos el comprador; dentro de estos gastos hay que tener en cuenta que se paga otro impuesto, el impuesto sobre actos jurídicos documentados por la formalización de la escritura. Además, el vendedor debe reflejar en su declaración del IRPF el incremento o la pérdida patrimonial, tributando en el caso de los incrementos como una ganancia patrimonial.

Desglosaremos a continuación los diferentes impuestos que gravan la venta de una vivienda, para que todo aquel que formalice la venta de un inmueble tenga claro lo que va a quedar libre de impuestos, los impuestos que tendrá que pagar y a quién tiene que hacerlo.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Se incluyen en la venta de las viviendas realizadas por empresas o profesionales, en el desarrollo de su actividad empresarial. Generalmente se aplica en la venta de viviendas nuevas, siendo el porcentaje a pagar en concepto de IVA del 10 %, salvo en Canarias, que se aplica el IGIC del 7 %. Si la vivienda es pública, el IVA será del 4 % y el IGIC del 3 %. En Ceuta y Melilla se aplica el impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI). La empresa vendedora de la vivienda nueva será la encargada de realizar la autoliquidación del IVA en la Agencia Tributaria, en la que incluirá el IVA repercutido al comprador.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

Tienen obligación de declarar el impuesto aquellas personas que adquieran bienes y derechos como consecuencia de transmisiones onerosas por actos inter vivos, así como aquellos a cuyo favor se constituyan derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas. En la compraventa de una vivienda, el obligado a presentar la liquidación del impuesto mediante el modelo 600 sería el adquiriente. Este impuesto grava las transmisiones que se producen por un particular, nunca las que se realizan por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, ya que las mismas están gravadas por el impuesto sobre el valor añadido (IVA). El plazo para la presentación es de 30 días hábiles, a contar desde el siguiente a la firma del contrato de compraventa, y el tipo impositivo suele ser del 10 %, aunque puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que se practique la liquidación.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

En la transmisión de un bien inmueble, la ganancia o pérdida patrimonial experimentada debe incluirse en la declaración de la renta. Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. En relación con las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble conviene destacar:

• El tratamiento fiscal es diferente si las ganancias han sido devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014 o desde el 1 de enero de 2015.
• Existe una exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si el importe reinvertido es inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
• Las ganancias patrimoniales forman parte de la base liquidable del ahorro, que se grabará en la parte que no corresponda, en su caso, con el mínimo personal y familiar a los siguientes tipos:

Tipo de gravamen estatal:

Tipo de gravamen autonómico:

Fuente: Agencia Tributaria

Impuesto sobre actos jurídicos documentados

Los compradores deben pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que será el 0,5 %, sobre el valor declarado, o el tipo de gravamen que haya establecido la comunidad autónoma en el que se encuentre la vivienda, que puede oscilar entre 0,5 % y el 1,5 % del importe de la compraventa. Para formalizar el pago, hay que hacerlo de forma autoliquidada en un impreso oficial e ingresarlo en una cuenta de la Administración Tributaria a través de una entidad bancaria.

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal

Es un impuesto directo de titularidad municipal, de carácter real y devengo instantáneo, que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos, como consecuencia de la transmisión de su propiedad por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Es decir, se grava la teórica revalorización que experimenta dicho inmueble durante los años transcurridos desde la anterior transmisión. La base imponible del IIVTNU está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de 20 años, que puede o no coincidir con la situación del mercado, puesto que se determina conforme a un procedimiento y unos baremos establecidos en el TRLRHL.

El asesoramiento especializado en materia de tributación de las operaciones con bienes inmuebles es cada vez más demandado, motivo por el cual el CEF.- ha preparado un programa formativo específico, el Curso sobre Tributación de las Operaciones con Inmuebles, para formar a asesores fiscales, gestores inmobiliarios y a todos aquellos que necesiten profundizar de forma específica en este tipo de operaciones.

José Ramón Fernández de la Cigoña Fraga
Colaborador del CEF.-