Procede la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF de aquellos pisos cedidos a empresas dedicadas al arrendamiento turístico cuando se encuentren vacíos

No puede considerarse que, al destinarse un inmueble al alquiler turístico, la finalidad de ser arrendado excluya la existencia de renta potencial y, por ello, la imputación de rentas.

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 26 de diciembre de 2024, rec n.º 1034/2021 se pronuncia sobre la procedencia de la imputación rentas inmobiliarias de pisos que no se encuentran alquilados pero que, sin embargo, se encuentran cedidos a empresas dedicadas al arrendamiento turístico.

El recurrente solicita el planteamiento de cuestión de inconstitucionalidad por entender que la imputación de rentas inmobiliarias en pisos turísticos por los días que el inmueble no está arrendado vulnera los principios constitucionales de igualdad y de capacidad económica (arts. 14 y 31.1 CE) y, para ello, alega los dos motivos siguientes:

• Se gravan del mismo modo todos los inmuebles vacíos sin atender a si el propietario tiene o no intención de arrendarlos. En este caso, señala que no pudo disponer de sus inmuebles al haberlos cedido a una empresa dedicada al arrendamiento turístico. Ello supone gravar una renta inexistente, pues los días en que el inmueble no está ocupado se emplea para su mejora y acondicionamiento para el siguiente inquilino.

• No existe una renta potencial gravable, pues el propietario renuncia a ella al ceder el inmueble para su arrendamiento. Ello supone que se esté gravando una renta ficticia e irreal.

El recurrente cita la como ejemplo de dicha inconstitucionalidad la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2021, rec. n.º 1302/2020 que interpreta el art. 85 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF) al establecer que las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas y los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda.

La Abogacía del Estado niega la existencia de la discriminación alegada por el recurrente considerando que, por el contrario, las dos situaciones comparadas no son distintas y, por ello, no merecen un tratamiento fiscal diferente. Señala que no es cierto que no exista una renta potencial, pues el propietario puede destinar el inmueble a otros fines y no sólo al arrendamiento turístico. La elección de una finalidad u otra es libre por parte del propietario, asumiendo el riesgo empresarial de que el inmueble se arriende más o menos tiempo, renunciando así a dicha renta potencial.

El caso que aquí se plantea es el del llamado arrendamiento turístico, es decir, aquel inmueble destinado a ser alquilado por cortos períodos de tiempo y no de manera permanente de modo que, entre una y otra estancia, el mismo está desocupado.

El recurrente pone el acento en el hecho de que el inmueble es cedido a una empresa dedicada a la gestión de alquileres, encargada de ofertar el inmueble, realizar la limpieza y preparación de la vivienda, y recibir en cada momento a los inquilinos. Ello supondría que el propietario no puede disponer del inmueble en los períodos de tiempo en que no esté ocupado por un inquilino, pues puede ser ocupado en cualquier momento, para lo cual no se precisa ni el conocimiento ni el consentimiento del propietario, siendo facultades asumidas por la empresa. Por esta razón, sigue argumentando, que todos los suministros de la vivienda tienen que estar dados de alta de forma permanente, pues el inmueble está siempre en condiciones de ser alquilado, generando un gasto al propietario vinculado a su destino de ser arrendado.

La Sala recuerda que el Tribunal Constitucional ha establecido que el principio de igualdad no impone al legislador atribuir a cada situación jurídica diferente un tratamiento distinto, como aquí se pretende por el recurrente al distinguir entre las viviendas vacías y las destinadas a alquiler turístico, en función de cuál sea la intención del propietario. Por ello, el principio de igualdad no puede verse afectado porque el supuesto que se plantea no es que el legislador establezca un tratamiento desiguala situaciones idénticas, sino la aplicación de la misma norma para supuestos distintos.

Para el Tribunal, cuando el propietario decide destinar el inmueble a alquiler turístico asume el riesgo propio de cualquier negocio jurídico, que afecta a los ingresos a percibir, a los gastos que puedan derivarse, al deterioro del inmueble y, en definitiva, a la rentabilidad. Buscar una mayor rentabilidad a costa de otros parámetros (permanencia, continuidad del inquilino, periodicidad en los ingresos), es perfectamente lícito, pero es una decisión libre y voluntaria que lleva consigo la renuncia a otras alternativas. En definitiva, esta decisión supone asumir la posibilidad de que el inmueble esté vacío en determinados períodos de tiempo, lo que supone una renuncia a la renta potencial a obtener. Es evidente que la vivienda podría potencialmente ocuparse durante todo el tiempo y, por ello, es susceptible de generar una renta, siendo éste el supuesto objeto de gravamen en el art. 85 LIRPF y la interpretación que sobre el mismo ha dado el Tribunal Supremo.

El artículo 85 LIRPF no vulnera el principio de capacidad económica. Esto es lo que resolvió el Tribunal Constitucional en la STC 295/2006, de 11 de octubre, según la cual «Los rendimientos de los inmuebles urbanos ... integran la manifestación de una capacidad económica que si bien no deriva de una renta real -no hay un ingreso efectivamente producido- sí conecta con una renta potencial: cabe razonablemente entender que, en la medida en que tales inmuebles son susceptibles de generar un rendimiento al que "renuncia" su titular -el que podría obtenerse mediante su arrendamiento- estamos ante una "renta potencial" susceptible de ser sometida a imposición por el impuesto sobre la renta de las personas físicas, de la misma manera que -en relación con el impuesto andaluz de tierras infrautilizadas- hemos afirmado que la renuncia a obtener el rendimiento óptimo legalmente señalado para las fincas rústicas "es por sí mismo revelador de la titularidad de una riqueza real o potencial" (STC 37/1987, de 26 de marzo , FJ 13)».

El recurrente también pretendía la deducción de diversos gastos calificados como atenciones a clientes, consistentes en snacks, bebidas y un árbol de Navidad, y que la AEAT rechazó por no estimarse probado quesean utilizados para el inmueble arrendado y no para uso privado.

Sin embargo, a la vista de los tickets y fotografías aportadas, y siendo ésta una práctica habitual en establecimientos de este tipo, la Sala considera en este caso, que puede considerarse acreditado que tales productos fueron destinados a los inquilinos de las dos viviendas en alquiler, son de importes moderados y proporcionados a la finalidad alegada, mejoran el servicio prestado y, por ello repercuten positivamente en las valoraciones que realizan los huéspedes de la vivienda y su estancia.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)