Es inaceptable que ante el declive del mercado inmobiliario, la Administración niegue la prueba de la minusvalía del valor del mismo mediante las escrituras aportadas a efectos del IIVTNU

La sentencia apelada razona que no existen elementos de comparación homogéneos, por la constitución del régimen de propiedad horizontal, «y cuestiones más complejas como características físicas de las fincas, prestaciones o acabados», y que no es prueba suficiente el precio consignado en escrituras públicas, por tratarse de declaración de voluntad sometida a la discrecionalidad de las partes. La recurrente mantiene la validez de las escrituras públicas como prueba suficiente, más aún cuando en el período de 2005 (año de adquisición) a 2015 (en que se verificó la última de las transmisiones que dan origen al presente litigio) concurrió una depreciación general de los inmuebles, siendo así que en unidad de acto con la compra del inmueble se constituyó sobre el mismo régimen de propiedad horizontal. Denuncia también el silencio de la Administración en la valoración del principio de prueba ofrecido. No podemos aceptar el criterio del juzgador a quo a cuenta de la insuficiencia de prueba, ni que sea indiciaria, basada en valores consignados en escrituras públicas, a cuyos efectos, por lo demás, carecería de mayor trascendencia que en los departamentos se hubieren acometido, entre la adquisición y la transmisión, reformas o mejoras, que ni se describen en la sentencia ni aduce la recurrida, desde luego no en contestación a la demanda, ni en oposición a la apelación, pues cabe suponer, a falta de prueba en contrario, que, de haber concurrido las mismas, hubieren tenido adecuado reflejo en el precio de venta pactado y reflejado en escritura. Tampoco podemos aceptar que haya habido aquí una distorsión, ligada a la constitución de régimen de propiedad horizontal sobre el edificio, de los valores de comparación ofrecidos por la recurrente. La adquisición del total edificio tuvo lugar en 2005, y las transmisiones que nos ocupan entre 2013 y 2015, coincidiendo el primer hito temporal con un momento álgido del mercado inmobiliario y sus precios, acompañado de fluidez del crédito e índice EURÍBOR en máximos, y el segundo con una época de agonía y manifiesto estancamiento de aquél, tras años de bajadas de precios del mismo mercado, con estrangulamiento o restricción del crédito y EURÍBOR en tendencia bajista. Insistimos, sin que de tal solo panorama hubiere de derivar por sí prueba alguna del decremento que alega la recurrente, por específica referencia a los inmuebles que aquí interesan, desde luego del mismo resulta absolutamente descartado que el principio de prueba ofrecido, con aportación de las correspondientes escrituras, se revele manifiestamente inverosímil o inconcebible. La posición municipal, negando valor probatorio al medio de que la recurrente ha querido valerse, y limitándose a defender que a ésta le cabía, y resultaba exigible, en orden a lograr el resultado estimatorio a que nuevamente daremos lugar, la proposición de prueba pericial, por contraria de hecho a la misma doctrina jurisprudencial recreada en la sentencia del Tribunal Supremo que aquí nos trae, se revela a todas luces insuficiente para enervar el principio de prueba aportado por la actora, lo que, a la luz de cuanto llevamos razonado, nos lleva a la necesaria estimación del recurso de apelación, con la consiguiente revocación de la sentencia apelada.

(Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, 31 de enero de 2020, recurso n.º 117/2017)