Cómo se ha de resolver cuando la administración tributaria determina que el valor de adquisición de un inmueble adquirido por usucapión es cero

Cuestiones fiscales resueltas relativas a la adquisición de un inmueble adquirido por usucapión.

Mediante resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de las Islas Baleares de 29 de junio de 2021, se aclaran varias cuestiones relativas respecto de un inmueble adquirido por usucapión o prescripción adquisitiva. Estas cuestiones se refieren a:

• La fecha de adquisición del inmueble adquirido por esta modalidad.
• No integración de la ganancia patrimonial en el momento de la adquisición.
• Valor de adquisición establecido en cero euros.
• Determinación del valor de mercado.

Comenzando con el análisis de esta resolución, la adquisición del inmueble por la modalidad mencionada tuvo lugar en 2002, tras el transcurso de 30 años desde el inicio de la posesión (usucapión extraordinaria). En 2010 se dicta sentencia reconociendo la adquisición del pleno dominio sobre el inmueble por el contribuyente, pero es un mero reconocimiento porque el pleno dominio surgió en el momento en que se llegaron a cumplir todos los requisitos necesarios para la usucapión. Es decir, la fecha de la sentencia no se considera la fecha de adquisición del inmueble.

De modo que en la transmisión de bienes inmuebles adquiridos por usucapión la fecha de adquisición que se ha de tener en cuenta a la hora de valorar la ganancia o pérdida patrimonial que se puede producir, es aquélla en la que concurran los requisitos exigidos para que dicha usucapión opere (en la que se produzca el período de posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida requerido).

En ese momento se entiende adquirido el bien, también desde el punto de vista fiscal, por lo que se deberá integrar en la declaración de IRPF una ganancia patrimonial por incorporación de un bien al patrimonio del contribuyente.

Pero en este caso no se ha declarado ninguna ganancia en 2002, y en el ejercicio de la sentencia, 2010, tampoco se declaró. No obstante, este Tribunal pasa por alto esto, y se centra en la actuación de la Administración que no ha efectuado comprobación alguna para regularizar la ganancia de patrimonio que el ahora transmitente no incluyó en el IRPF del año de la adquisición. No obstante, ahora, la posibilidad de regularizar la ganancia de patrimonio derivada de esta incorporación de bienes que supone la usucapión ha prescrito -arts. 66 y ss. de la Ley 58/2003 (LGT)-.

Pero en todo caso, el hecho de que no se haya declarado la ganancia en 2002 no significa que el contribuyente ha valorado el inmueble en cero euros o solo los gastos inherentes a la adquisición. Tampoco el no declarar una ganancia puede determinar "per se" que el valor de mercado de ese bien sea cero, ni la prescripción puede afectar al valor de adquisición que debe darse al inmueble transmitido. Sino que, ha de tenerse en cuenta lo que la norma determina, que el valor de adquisición debe ser el valor de mercado.

Pasando al punto de la determinación del valor de mercado, ha de especificarse que el recurrente aportó en un primer momento un informe del valor de mercado a efectos del 2002 así como un informe de valoración del solar. Pero se trata de informes y no de una tasación. Este hecho no es baladí, pues la diferencia entre la tasación y el informe es que el primero es un documento que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diferentes métodos de valoración, pero carece, a diferencia de la tasación, de valor legal al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado. Así, en el informe de valoración inmobiliaria no es necesario visar el inmueble, ni realizar un estudio de sus características o condiciones para obtenerlo. Será suficiente con conocer los datos catastrales para poder realizar la valoración. Por su parte una tasación inmobiliaria posee el valor fijado obtenido como resultado de un proceso normalizado de tasación y que aparece en el informe final.

Sin perjuicio del valor declarado en el IRPF, un valor de adquisición idéntico al valor de transmisión resultando en cero euros, del año 2013 (año de la transmisión del inmueble), el reclamante aportó dos informes periciales (o de tasación inmobiliaria) para sustentar el citado valor de mercado.

Pero la Administración se limita a rechazar los citados dictámenes, alegando que se trata de un informe y no de una tasación, sin determinar el que a su juicio es o pudiera ser el citado valor de mercado. Y sin iniciar un procedimiento de comprobación de valores para desvirtuar o corregir el declarado por el contribuyente.  Por tanto, el valor declarado por el reclamante en su autoliquidación del IRPF del ejercicio 2013 como valor de mercado está pendiente de determinarse con la consiguiente obligación de confirmarse.