La simple diferencia entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia de un inmueble no sirve a los efectos de sustituir uno por otro en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

La tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, como la aportación de dictámenes periciales, podría enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado.

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia aprobado por el Catastro Inmobiliario que determina la base imponible de los bienes inmuebles, tanto en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y su aplicación no está exenta de reticencias, e incluso, de oposición.

En la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Burgos, número 32/2025, de 11 de febrero de 2025, recurso. n.º 192/2023, nos encontramos ante la adquisición de un piso, trastero y garaje con fecha de 10 de noviembre de 2022 y la parte recurrente señala que la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas debe ser el valor declarado en la escritura pública de compraventa, 216.967,08 €, o en otro caso, el consignado en la tasación hipotecaria, 213.000 €, todos ellos menores que el valor de referencia, 243.387,41 €. Además, refiere que éste no está motivado y es ininteligible, sin que tampoco ningún perito de la Administración hubiera visitado el inmueble para su valoración.

El recurrente entiende que hay una falta de motivación del valor de referencia asignado al inmueble, sin que el Catastro explique los cálculos en virtud de los cuales alcanza esa valoración, generándole una grave indefensión. Reitera que resulta imposible entender y comprender los documentos en los que se basa la determinación del valor de referencia. Además, que el perito de la Administración tendría la obligación de visitar "in situ" los bienes inmuebles a valorar.

Tanto la AGE como la Administración autonómica demandadas se oponen al recurso y esgrimen que la base imponible aquí es el valor de referencia, sin que se pueda acudir a otras valoraciones, puesto que así lo establece el artículo 10.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre. Ambas administraciones reiteran que no nos ante una comprobación de valores que, por ello, no es necesaria ya la visita del perito, y que el recurrente se confunde con el sistema anterior y, en definitiva, que hay motivación del valor de referencia en cuanto que se han seguido los parámetros normativos previstos para su cálculo.

El valor de referencia del inmueble se determina por la Dirección General del Catastro conforme a la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario, que sólo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación. En estos casos, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada.

En los informes que emita la Dirección General del Catastro, el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación aprobados en dicha resolución.

No debemos olvidar que el recurrente presenta su autoliquidación del ITP considerando como base imponible el valor de referencia de los inmuebles que, sin embargo, no está de acuerdo con el valor de referencia aplicado, por lo que solicita la rectificación de la autoliquidación impugnando este valor. Pero no puede obviarse tampoco que el obligado tributario se ve compelido a esa primera valoración, porque así se deduce del tenor literal del art. 10.2 TRLITPOyAJD, porque el valor de referencia del inmueble es superior al valor asignado en la compraventa.

La cuestión que debe examinarse es si debió prosperar la impugnación del valor de referencia efectuada con ocasión de la solicitud de rectificación de la aplicación.

La normativa del Catastro Inmobiliario establece que el valor de referencia de los inmuebles tiene como límite el valor de mercado, motivo por el que debe fijarse un factor de minoración (FM) mediante orden del Ministro de Hacienda. Por otra parte, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos, pero esta presunción admite prueba en contra. Por tanto, aquí debe dilucidarse si ese valor de referencia supera el valor de mercado o, no superándolo, existe alguna incorrección en la aplicación de los parámetros normativos previstos para su configuración.

El recurrente no aduce ninguna irregularidad en el cálculo del valor de referencia, sino simplemente que la base imponible debiera ser el valor escriturado o el de la tasación hipotecaria por ser el real de mercado. Para destruir el valor de referencia certificado por el catastro, el recurrente aporta la tasación hipotecaria que se utilizó, se entiende, para el otorgamiento del correspondiente préstamo. En ésta se fija una valoración de 216.967,08 €.

Sin embargo, la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia no sirve a los efectos de sustituir uno por otro, al no aportarse explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado. En la práctica, la base imponible sería, sin más, el de la tasación hipotecaria siempre que fuera inferior. Y, desde luego, no parece que esa sea la voluntad del legislador, ni el espíritu de la ley.

Cuestión distinta es que la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios - dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado. Pese a las alegaciones de la Administración, la sentencia señala que sí debe permitirse tal posibilidad, pues de lo contrario: a) No se entendería muy bien esa limitación cuando se permite impugnar el valor de referencia; y b) tal precepto sería de dudosa constitucionalidad si hubiera que estar en todo caso al valor de referencia aun cuando se acreditase que supera el valor de mercado, vulnerando el principio de capacidad económica.

No se acredita que el valor de referencia supere el de mercado por la sola discrepancia con la tasación hipotecaria o el valor escriturado en la compraventa.

De este modo, no es necesaria una comprobación del valor del inmueble, pues de facto, lo rechaza el art. 46.1 TRLITPO y AJD cuando establece: "La Administración podrá comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado, salvo que, en el caso de inmuebles, la base imponible sea su valor de referencia o magnitud superior, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido".

Consecuencia de lo anterior, tampoco es necesario que un perito de la Administración acuda a visitar el bien para su correcta valoración, tal y como se exigía según la jurisprudencia anterior, puesto que ahora rige el valor de referencia como base imponible, sin perjuicio de las excepciones previstas en el art. 10 Texto Refundido.

Por ello, no puede exigirse a la Administración que envíe a un perito para su valoración individual, sin que en este momento sirva la doctrina del Tribunal Supremo, pues no nos encontramos ante una comprobación de valores, sino que la guía básica la marca el predicho valor de referencia. O dicho con otras palabras, el hecho por sí solo de no visitar el bien por la Administración no invalida la resolución impugnada.

La sentencia del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2024, rec. n.º 2810/2023, otorga plena validez al método de comprobación de valores de “tasación hipotecaria” previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria (LGT), cuando advierte la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria, acreditado mediante certificación emitida conforme a la ley hipotecaria, al resultar apto e idóneo atendiendo a las características del bien (inmuebles), sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.

Ahora bien, debe precisarse que esta sentencia incide en la normativa anterior a la introducción del valor de referencia catastral, que desecha de nuestro ordenamiento el concepto valor real, y que obliga al contribuyente a autoliquidar por el citado valor de referencia catastral. Ahora bien, podría extraerse de dicha sentencia que el Alto Tribunal avala las comprobaciones del valor de los inmuebles con base en tasaciones hipotecarias, a falta de valor de referencia del Catastro.

La complejidad de los cálculos del valor de referencia no es suficiente para apreciar una falta de motivación e indefensión

El recurrente discute también la motivación del valor de referencia, pues indica que es ininteligible para una persona media, y que además al momento de resolver la solicitud de rectificación, la ratificación que se hace del valor apenas difiere de la publicada en la sede del Catastro a la que se remite. Todo ello le estaría generando una grave indefensión si no puede oponerse a dicho valor por no saber cómo se ha calculado.

A tal efecto, debe reconocerse la complejidad de los cálculos que son necesarios, tanto técnicamente como por el volumen de documentos, para llegar al valor de referencia. Sin embargo, esa complejidad no es suficiente para apreciar una falta de motivación e indefensión.

Primero hemos de tener en cuenta que aquí se impugna la resolución del TEAR, sobre la que ninguna falta de motivación se imputa. Y segundo, que la resolución que estima en parte la petición de rectificación de la autoliquidación, cuya anulación se pretende en última instancia, también explica convenientemente por qué no accede a la rectificación total, que no es otra porque el valor de referencia, ratificado por el catastro, difiere del propuesto por el recurrente.

Por tanto, desde dicho punto de visto, entendiendo que motivar no es más que explicitar o justificar el fundamento de una determinada decisión, las resoluciones recurridas están convenientemente motivadas.

Sobre la ratificación o el certificado motivado del valor de referencia, que realmente es lo que parece discutir el actor, el art. 10.4 del Texto Refundido, en su último párrafo, dispone: "En los informes que emita la Dirección General del Catastro, el valor de referencia ratificado o corregido será motivado mediante la expresión de la resolución de la que traiga causa, así como de los módulos de valor medio, factores de minoración y demás elementos precisos para su determinación aprobados en dicha resolución".

En el certificado que obra en el expediente administrativo consta la identificación del inmueble, datos de valoración de referencia con mención del ámbito territorial homogéneo y del producto inmobiliario representativo, valoración del suelo y construcción, así como el factor de minoración. También una explicación genérica sobre los datos incluidos en dicho certificado. En consecuencia, no justifica el recurrente qué dato falta entre los exigidos en el referido art. 10.4 del Texto Refundido.

Por lo demás, si la falta de motivación entiende que deriva de los múltiples cálculos, valoraciones y fuentes de información que son necesarias para alcanzar el valor de referencia, contenidas todas ellas en la sede del catastro, sería tanto como impugnar la legalidad del propio valor de referencia, lo que al margen de las numerosas críticas doctrinales que se vierten sobre la constitucionalidad de este nuevo sistema de determinación de la base imponible en el ITP y AJD e ISD, en cualquier caso, que tal cosa no afecta a la motivación de las resoluciones recurridas.

Fernando Martín Barahona