Tipo reducido de IVA del 10% si construyes tu vivienda mediante autopromoción bajo el sistema "llave en mano"

Análisis desde el punto de vista del IVA si la construcción de la obra se realiza a través de un contratista mediante el sistema “llave en mano”.

Se analiza en la consulta vinculante V2147/2024, de 9 de octubre de 2024, el caso de una contribuyente que construye una vivienda mediante autopromoción, para destinarla a su segunda residencia, en una comunidad autónoma distinta a la de su residencia habitual. La ejecución de la obra se va a realizar a través de un contratista mediante el sistema "llave en mano".

Para entender mejor este caso, exponemos los tipos impositivos del Impuesto sobre el Valor Añadido que podrían aplicarse:

1. Tipo impositivo general: El art. 90.Uno de la Ley 37/1992 (Ley IVA), establece que el impuesto se exigirá al tipo general del 21%.
2. Tipo impositivo reducido: El art. 91.Uno.3.1º de la Ley del IVA dispone que se aplicará el tipo reducido del 10% a:
   
   "Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados".
   
   Además, se entiende que están destinadas principalmente a viviendas aquellas edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a tal uso.

Requisitos para la aplicación del tipo reducido del 10%

1. Naturaleza jurídica de las operaciones: las operaciones deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.
2. Contratación directa entre promotor y contratista: las operaciones deben derivar de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. La expresión "directamente formalizados" se entiende como "directamente concertados", independientemente de si el contrato se celebra de forma oral o escrita.
3. Definición de promotor: el propietario de inmuebles que construye (promotor-constructor) o contrata la construcción (promotor) para destinarlos a la venta, alquiler o uso propio.
4. Destino de la obra: la ejecución de la obra debe tener como finalidad la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluyendo locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios.
5. Naturaleza material de la obra: la obra debe consistir materialmente en la construcción o rehabilitación de los edificios destinados a vivienda.

De acuerdo con lo expuesto, el tipo impositivo reducido del 10% será aplicable en este caso, siempre y cuando:

• La ejecución de obra tenga por objeto la construcción de la vivienda que será destinada a segunda residencia.
• El destinatario de la operación sea el promotor, es decir, el particular que realiza la autopromoción para uso propio.
• Se cumplan todos los requisitos del art. 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992.

Por tanto, en el supuesto planteado, la construcción de la vivienda mediante autopromoción bajo el sistema "llave en mano" se beneficia del tipo reducido del 10%.