Las operaciones de lease back teniendo en cuenta el criterio del TEAC
Operaciones también llamadas ventas con arrendamiento posterior llevadas a cabo por empresas.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 26 de noviembre de 2024, RG 2754/2022, establece que la operación realizada entre una entidad recurrente (XZ) y un banco, consistente en una venta con arrendamiento posterior (lease-back), no constituye una entrega de bienes a efectos del IVA, sino una operación financiera de concesión de préstamo. Esto se basa en que la finalidad de la operación era obtener financiación y no transferir la propiedad de los inmuebles.
La Administración Tributaria y el TEAR consideraron que los inmuebles adquiridos inicialmente por XZ y transmitidos al banco debían regularizarse conforme al art. 110 de la Ley 37/1992 (Ley IVA), al tratarse de bienes de inversión cuya transmisión estaba sujeta y exenta del impuesto. XZ argumentó que la operación era un préstamo y no generaba obligación de regularización, ya que el periodo para ello había concluido.
Sin embargo, según el TEAC, la transmisión de inmuebles al banco estaba condicionada a su posterior arrendamiento financiero con opción de compra, lo que indica que la intención real era garantizar un préstamo y no transferir la propiedad. El banco no asumió riesgos ni beneficios asociados a la propiedad, mientras que XZ continuó usando los inmuebles sin interrupción y asumiendo los gastos asociados.
El TEAC desestima los argumentos de la Administración y redefine la naturaleza fiscal de las operaciones de lease-back en base a la jurisprudencia europea, destacando la prevalencia de la finalidad económica sobre las formas contractuales.
El TEAC concluye que las operaciones entre la entidad recurrente y el banco deben considerarse como operaciones financieras de concesión de préstamos y no como entregas de bienes, lo que implica que no procedía la repercusión del IVA. En consecuencia, al no haber transmisión de bienes a efectos del IVA, las cuotas de IVA inicialmente deducidas por la entidad recurrente no pueden regularizarse mediante el procedimiento de regularización de bienes de inversión establecido en la Ley del IVA.
Además, el TEAC señala que las cuotas de IVA indebidamente soportadas no son deducibles, por lo que no es posible aplicar los arts. 107 a 110 de la Ley IVA para corregir tales deducciones. En caso de que estas cuotas se destinaran a bienes como viviendas utilizadas para arrendamiento o venta, la deducibilidad debería analizarse desde el momento de su adquisición y atendiendo al destino previsible de los bienes.