TRANSMISION VIVIENDA HABITUAL PADRE A HIJO

Hola a todos:
Agradecería sinceramente que me pudieran ayudar sobre la tributación de una operación que quisiera hacer mi madre. Les comento:

Mi madre posee en Alicante una vivienda habitual compró en 1996 y que tiene un valor de 420.000 euros. Aún quedan 72.000 euros de hipoteca. Mi madre tiene 55 años.
Actualmente mi madre quiere ampliar la hipoteca en 90.000 euros pero dada su edad, no se la amplían.

Entonces se nos había ocurrido que mi madre me transmitiera a mí dicha vivienda habitual, a que yo tengo 32 años y tengo una mensualidad de 1500 euros, de modo que yo pidiera una hipoteca de 162.000 euros (90.000 + 72.000)para quitarle a mi madre la que le queda y obtener los 90.000 euros que necesitamos.
El problema es que no sé cómo podemos hacer esa transmisión ya que si se hace como una compraventa, la hipoteca que yo voy a hacer es menor que el precio de adquisición de mi madre y no sé si podrían investigarnos. Además no sé los impuestos que tendríams que pagar.
Tampoco sé si se podría hacer como una donación ya que en Alicante el ISD tiene una reduccion del 99 por ciento pero entonces, yo no podría hacer hipoteca, no?

os agradezco mucho si me oriéntais la mejor manera de hacer las cosas.

Muchas gracias y un saludo