Para desvirtuar la existencia de rentas no declaradas en el IS por la sociedad el certificado de tasación hipotecaria del inmueble adquirido con el préstamo del socio mayoritario debe estar precedido de la visita personal del tasador y de la documentación

La Sala considera que el certificado de valoración de los inmuebles está viciado porque no se llevaron a cabo por parte de la Administración las comprobaciones mínimas, pues se refiere a los usos o explotaciones de los bienes a valorar -local comercial en planta baja y local destinado a garaje-, y como ese extremo no pudo ser comprobado por la falta de la documentación necesaria, el Tribunal considera que la certificación de la tasación esté aquejada de la anomalía expuesta en forma de una incompleta comprobación mínima constitutiva de un condicionante y, por tanto, su valor no podía ser tomado como base del rendimiento obtenido por la mercantil recurrente.

El TSJ de la Andalucía (Sede en Granada), en su Sentencia de 22 de marzo de 2022, analiza se ha producido algún defecto en la valoración o estimación del precio de transmisión que sirve de base a la liquidación en cuanto se utiliza como parámetro el valor de tasación hipotecaria sin haberse sujetado a las exigencias de la Orden ECO/805/2013.

Así pues, comienza el Tribunal dejando constancia de que la valoración de los bienes inmuebles objeto de transmisión de la que partió la Administración fue la que se consignaba en el certificado de tasación emitido el 15 de octubre de 2004 por Valmesa a los efectos de determinar el valor de los bienes transmitidos que habían de servir de garantía hipotecaria por el préstamo que para su adquisición solicitó la parte compradora.

La Administración no realizó por sí misma ninguna valoración de los bienes objeto de transmisión, sino que tomó como base del rendimiento obtenido por la mercantil recurrente el valor delos bienes que contenía el certificado de tasación hipotecaria, por lo que quedó vinculada la validez de la liquidación a que la emisión de ese certificado fuese correcto en cuanto que en su confección se hubiera atenido a los requisitos que la norma que lo regula le imponía.

En definitiva, la Administración no utilizó ninguno de los medios de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria, sino que hizo suyo el valor del certificado emitido por Valdesa al amparo de la Orden ECO 805/2003 , de 27 de marzo de Servicios y Sociedades de Tasación sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

A este respecto hay que señalar que la tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble que va a servir como objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el límite del préstamo a conceder y el riesgo que asume con la operación hipotecaria.

Por su parte, la parte recurrente objeta que pese a que el certificado afirma que se ajustó a la Orden ECO 7805/2003, de 27 de marzo, lo cierto es que incurrió en una serie de defectos que lo invalidan para servir de soporte a esa valoración. Concretamente, que el certificado de Valmesa estaba aquejado de un condicionante por lo que no podía surtir efectos.

Así pues, la anomalía que le atribuye la parte recurrente al certificado de valoración de Valmesa es que en el certificado concurren dos defectos que han de determinar que no se le reconozca efecto: por un lado, que el tasador no realizó la visita personal ni la inspección ocular de los bienes a valorar del artículo 7; y, por otro, que para la elaboración de la valoración es precisa la aportación de la documentación necesaria que prevé el artículo 8, lo que no hizo.

Pues bien, respecto del primer aspecto la comprobación mínima del artículo 7.2 a), que según la parte recurrente no respetó el tasador fue que no realizó la visita personal que implicaba, además, una inspección ocular de los inmuebles. Sin embargo, la Sala no comparte ese parecer por cuanto que el certificado, tras la identificación de los dos locales a valorar y su situación, consigna la fecha de la visita que tuvo lugar el 8 de septiembre de 2004 e incluso las superficies útiles medidas de los locales, lo que en principio, a criterio de la Sala, denota que el tasador sí visitó los locales, en contra de lo aseverado por la parte recurrente. Quien objeta un vicio de esa naturaleza cuya existencia no aparece respaldada por el propio certificado, debe proponer prueba suficiente para desvirtuar su contenido, cosa que no ha hecho la parte recurrente por lo que su discrepancia en ese extremo con el certificado, queda reducida a una simple manifestación verbal carente del menor valor probatorio, de ahí que la Sala no acepte el quebranto de la comprobación mínima que le atribuye la parte recurrente.

Sin embargo, distinto es el criterio de la Sala sobre la segunda objeción, la referente a la falta de la documentación necesaria, concretamente la del artículo 8.2 apartado i) que contempla que se deberá examinar en el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

Así pues, la Sala considera que la idoneidad del certificado para que produzca sus efectos debe estar precedido no solo por la visita personal del tasador (comprobación mínima) sino también que se ponga a su disposición toda la documentación necesaria para evitar que la falta u omisión de esa documentación genere dudas sobre los factores que concurren en los elementos a valorar y que forman parte también de la comprobación mínima como es el uso del inmueble.

La advertencia implica una duda sobre cierto aspecto de los bienes por lo que se imponía una mínima exigencia para disiparla mediante la petición de que se le facilitara la documentación que faltaba, pues, de no hacerse así, se produciría lo que la Sala considera que ha ocurrido, que el certificado está lastrado de un condicionante, pues dentro de las comprobaciones mínimas se encuentran las referentes a los usos o explotaciones de los bienes a valorar, se trataban de local comercial en planta baja y local destinado a garaje, y como ese extremo no pudo ser comprobado por la falta de la documentación necesaria, hace que considere el Tribunal que la certificación de la tasación esté aquejada de la anomalía expuesta en forma de una incompleta comprobación mínima constitutiva de un condicionante y, por tanto, su valor no podía producir sus efectos a los fines que lo aplicó la Administración, lo que hace que se deba estimar el recurso y dejar sin efecto la liquidación y la sanción por cuanto que la anulación de la primera comporta la consiguiente anulación de la segunda.