Reinversión en vivienda habitual
Hola a todos. De vez en cuando accedo a este foro y algunas de sus posts muestran que hay bastante gente entendida que escribe en él. Por eso es por lo que os envío este problema financiero a ver si algún experto me puede asesorar. Gracias de antemano.
* Año 2000, compra de 1ª vivienda habitual por 96.600 eur. (20.000 eur en B) Hipoteca de 120.000 eur. De esta hipoteca he desgravado siempre sólo la parte que corresponde a la compra de la vivienda. 96600/120000 = 80,5%. es decir, cada año de las cuotas de la hipoteca desgravaba sólo el 80,5%. (Este punto no se si lo he hecho bien, porque creo que también podría haber incluido los gastos de constitución de la hipoteca y la compraventa, aunque lo que está claro es que de cara ha hacienda no me pueden reclamar nada).
* Año 2005. ampliación de hipoteca a 150.000 eur. En ese momento quedan por amortizar 113.664 eur. de la hipoteca de los cuales el 80,5% 91.500 eur corresponden al capital de la compra pendiente de amortizar. Desde ese momento cada año paso a desgravar sólo el 61% de los pagos realizados por la hipoteca, 91500/150000.
* Agosto 2009, venta de esta vivienda habitual por 192.000 eur. Se cancela la hipoteca cuyo capital pendiente asciende a 135.000 eur. de los cuales 82.350 eur (135000*0,61) corresponden al capital pendiente real. Queda como ganancia líquida un cheque de 57.000 eur que se ingresa en cuenta.
* Agosto 2009, compra de vivienda habitual por valor de 221.000 eur.
Hipoteca de 151.900 eur. El resto 56.000 eur se han entregado mediante pagos periódicos trimestrales desde octubre de 2005 hasta la fecha de la compraventa y 14.000 eur corresponen a gastos e IVA.
Las duda es la siguiente:
* ¿Que cantidad he de reinvertir de la venta de la primera vivienda en la nueva vivienda para que hacienda no me reclame el 18% de plusvalía?
Según mis cálculos he de reinvertir 192.000 - X? (aquí esta la primera duda, ¿X=capital pendiente 135000, capital pendiente real 82.350, o valor compra actualizado 96600 + IPC's?). ¿X=importe compra actualizado + capital pendiente hipoteca? En el peor de los casos X=82350 salen 110.000 eur ha reinvertir. En el mejor de los casos X=96.600 * coef actualizacion + gastos compra + 82.350 = 200.000 aprox. En este ultimo caso no habria reinversion porque no hay ganancia.
El segundo punto dudoso es, de estos 110.000 se supone que hay que descontar ya los 70.000 que se han entregado a cuenta desde el 2006 hasta la fecha de firma de la nueva vivienda. De manera que quedarían por reinvertir 40.000 eur.
El tercer punto dudoso sería, cuando he de aplicar la reinversión. Se supone que antes del 4 de agosto de 2011 ya que la firma fue el 4 de agosto de 2009, ¿cierto?
¿He hecho algún cálculo mal?.
Muchas gracias a quien pueda contestarme.
Saludos.
NOTA: tengo factura de todos los pagos. Incluida una factura por los 56.000 entregados antes de la firma.