La Audiencia Nacional a efectos del IBI, separa tajantemente el valor catastral del inmueble que no puede venir determinado por el precio de la venta, pese a existir una diferencia de más de 70.000.000,00 €
La Audiencia Nacional diferencia claramente entre el precio que plasmen ambas partes en una escritura de compraventa, en el que pueden influir innumerables factores ajenos al valor real de la finca y el valor catastral del inmueble a efectos del IBI, que ha de obedecer en todo caso a criterios objetivos y generalizables y no puede venir determinado por el precio de la venta fijado en el contrato de compraventa, pese a la importantísima diferencia de más de 70.000.000,00 € que alega la recurrente.
En la sentencia de la Audiencia Nacional de 11 de enero de 2024, se examina una caso en el que la recurrente entiende que el valor de mercado del inmueble es el fijado en el momento de la venta a terceros, no haciendo falta retrotraer las actuaciones al Catastro para una nueva valoración pues entre el valor real de mercado 15.000.000,00 € y el catastral,85.165.360,00 €, existe una importantísima diferencia de más de 70.000.000,00 € , vulnerando los principios de objetividad y especificidad del art. 23 TR Ley del Catastro Inmobiliario.
Sin embargo, considera la Sala, que una cosa es el precio que plasmen ambas partes en una escritura de compraventa, sobre cuya concreción pueden influir innumerables factores ajenos al valor real de la finca como puedan ser cualesquiera acuerdos accesorios o complementarios entre los contratantes no reflejados en el contrato, y otra bien distinta el valor de mercado del inmueble.
Para justificar que el valor catastral excede al de mercado, aduce la recurrente que el inmueble controvertido se ha vendido por precio de 15.000.000 euros y, por tanto, muy inferior al valor catastral lo que demostraría que éste superaba al de mercado. Razona que la escritura de compraventa sería la que mejor plasma el precio de mercado, y se remite al informe de tasación en su día aportado.
Es éste el argumento central de la demanda que parte en su exposición del tenor literal del art. 23.2 del Real Decreto 1020/1993 (Normas técnicas de valoración), cuyo apartado segundo establece que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual pueda venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden del Ministerio de hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase ", y de lo previsto en el capítulo II del Anexo sobre normas técnicas de valoración para determinar el valor catastral, que contiene igual limitación, "por simple coherencia con el mercado y por respeto al principio de capacidad económica".
Sin embargo, considera la Sala que no es correcta la afirmación de que el valor límite lo es el que resulta de aplicar el coeficiente RM 0,5 al valor mercado, pues el factor RM, no implica la mitad del valor mercado ya que la ley exige que el valor catastral no supere al valor del mercado, y una vez aplicadas las normas técnicas de la ponencia, se aplica el coeficiente RM, para ajustar el valor resultante al valor del mercado. Por lo tanto, ello no significa que el valor resultante deba calcularse en la mitad del valor del mercado, sino que se trata de aproximar el valor fijado para el posterior cálculo de la liquidación tributaria con la realidad inmobiliaria. De modo que el coeficiente RM complementa la fórmula técnica con la finalidad de adaptar el valor resultante al valor de mercado.
Para justificar que el valor catastral excede al de mercado, aduce la recurrente que el inmueble controvertido se ha vendido por precio de 15.000.000 euros y, por tanto, muy inferior al valor catastral lo que demostraría que éste superaba al de mercado. Sin embargo, considera la Sala que una cosa es el precio que plasmen ambas partes en una escritura de compraventa, sobre cuya concreción pueden influir innumerables factores ajenos al valor real de la finca como puedan ser cualesquiera acuerdos accesorios o complementarios entre los contratantes no reflejados en el contrato, y otra bien distinta el valor de mercado del inmueble, que ha de obedecer en todo caso a criterios objetivos y generalizables y por ello desestima este recurso, por cuanto que el valor catastral del inmueble no puede venir determinado por el precio de la venta fijado en el contrato de compraventa.