Alegaciones para Impuesto Transmisiones Patrimoniales

En Junio compre un piso de 2a mano en Madrid e hice una valoracion para el ITP basada en metros utiles y en el programa online de Economia y Hacienda para el Cálculo del Valor Mínimo de Referencia
Recibi hace una semana una "propuesta" de la oficina de Tributos donde se me hace una valoracion al alza por la cual me piden 4000 EUR mas y que ni siquiera basan enteramente en sus propios criterios (lo cual no entiendo).

He decidido presentar alegaciones, pero para ello necesito preguntarles si el tipo de alegaciones que presento a continuacion podrian ser validas, ya que no soy experta en el tema. Me baso por ello en los "Elemento principal (E.P.)" en los que Hacienda ha basado su "propuesta" de aumento de valor del piso :

1) E.P. "Superficie: 100 m2" En Hacienda se considera aqui la superficie construida, incluida por ejemplo la escalera.
Pregunta: el edificio contiene un immueble por piso, y mi piso tiene un valor de perdida del 20% por culpa justamente de la escalera y del espacio entre ascensor y entrada principal. Hay posibilidad de alegar en contra de esta regla de la superficie construida (visto la perdida de valor : si yo vendiera el piso me lo comprarian por los metros utiles no por la superficie construida!!) y usar en su lugar los metros utiles (80m2)

2) E.P. "Estado de conservación: acorde con antigüedad” (por lo tanto el coeficiente corrector es 1, es decir, no descuenta para el calculo).
Mi pregunta es : En mi caso es una casa construida hace 60 años y mi piso, que esta debajo de un atico ha tenido y tiene numerosas goteras que voy arreglando con mi seguro, se podria alegar que por los problemas de goteras debe tener por ello un coeficiente corrector de por ejemplo 0.8 ? Que pruebas podria aportar?
En que se basan para describir la calidad de la construccion?

3) E.P. "valor base de Zona: 2'300 Eur/m2"
Pregunta: en base a que se calcula este valor unitario? Se supone que es el precio del mercado? En que fecha? Si el piso se encuentra en Ciudad Lineal, barrio que ha experimentado una fuerte bajada de precios por la inseguridad / criminalidad, puedo argumentar dentro de este apdo que ese valor es demasiado alto? Que pruebas podria aportar?

4) E.P. "inadecuacion funcional: normal " (coeficiente corrector es 1, es decir, no descuenta para el calculo).
Pregunta : Me pueden dar ejemplos de lo que podria significar una "inadecuacion funcional o afeccion economica" NO normal?

Gracias