Las obras de acondicionamiento de un local, ¿se han de seguir amortizando, aunque se haya rescindido el alquiler, o se ha de dar de baja el activo suponiendo una pérdida?

Se ha de tener en cuenta la normativa contable y la normativa del IS para dar respuesta a la pregunta.

En la consulta vinculante de la DGT, V2118/2024, de 1 de octubre de 2024, se estudia el supuesto de una empresa de hostelería que alquiló en 2017 un local y tuvo que hacer una gran inversión para transformarlo en cafetería (obras de albañilería, electricidad, persianas, maquinaria, etc.). Desde el momento de su apertura, comenzó la amortización de dicho inmovilizado según tablas de Hacienda (para mobiliario, maquinaria…) y la obra se amortiza en 20 años, que coincide con el plazo inicial del alquiler firmado.

Como la explotación del local ha sido negativa, en 2019, se ha procedido a la rescisión del contrato de alquiler. Al respecto, parte del inmovilizado (mobiliario, maquinaria…) se ha reubicado en los otros locales de la empresa, por lo que se seguirá amortizando en los próximos años. Pero la obra de acondicionamiento del local, que lógicamente queda incorporado al mismo, supone una pérdida.

En primer lugar, es necesario señalar que la Ley del Impuesto de Sociedades no contiene una definición de inmovilizado, por lo que debe acudirse a las definiciones contenidas en la normativa contable. El Plan General de Contabilidad (en adelante, PGC), aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, define el activo no corriente como los activos destinados a servir de forma duradera en las actividades de la empresa. Por su parte, el apartado 4 del Marco Conceptual de la Contabilidad, contenido en la Primera Parte del PGC, define como activo los “bienes, derechos y otros recursos controlados económicamente por la empresa, resultantes de sucesos pasados, de los que se espera que la empresa obtenga beneficios o rendimientos económicos en el futuro’’.

Se parte de la consideración de que el contrato de arrendamiento suscrito es un contrato de arrendamiento operativo y de que no existen partes de la inversión realizada que tengan un coste significativo en relación con el coste total de la inversión realizada. A su vez, se parte de la consideración de que las obras de acondicionamiento han consistido en inversiones que no son separables del activo arrendado y cumplen la definición de activo, por lo que se han activado como “inmovilizado material” y se han amortizado contablemente, en función de su vida útil (20 años).

Teniendo en cuenta el art. 12 de la Ley 27/2014 (Ley IS), con carácter general, el gasto contable correspondiente a la amortización de un elemento patrimonial tendrá la consideración de fiscalmente deducible cuando corresponda a la depreciación efectiva de este.

El contribuyente en 2017 activó contablemente como “inmovilizado material” las obras de acondicionamiento realizadas en su local arrendado que vino amortizando contablemente en 20 años, periodo coincidente con la duración del contrato de arrendamiento. En el ejercicio 2019 rescinde el contrato de alquiler del local en el que realizó las mencionadas obras de acondicionamiento. La contribuyente se plantea si debe dar de baja el inmovilizado material correspondiente a las obras de acondicionamiento o seguir su amortización hasta que transcurra el plazo de 20 años.

En la medida que se produce la rescisión del contrato de arrendamiento, la contribuyente deberá dar de baja el activo consistente en las obras efectuadas, determinando, un beneficio o pérdida que imputará en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se produce la baja.

En este supuesto la baja genera una pérdida. Por tanto, de acuerdo con el art. 10.3 de la Ley IS, la pérdida definitiva reconocida, en su caso, en la cuenta de pérdidas y ganancias, con motivo de la baja del inmovilizado material correspondiente a las obras efectuadas en el local arrendado, se integrará en la base imponible del período impositivo correspondiente al año de su devengo (2019).