La puesta a punto de los inmuebles desactualizados para ser arrendados puede considerarse reparación deducible

Esta es la conclusión última de la sentencia, de 8 de noviembre de 2013, del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, con sede en Valladolid. Pero analicemos más pormenorizadamente las circunstancias concurrentes:

• Situación de hecho: inmuebles en arrendamiento cuya obsolescencia impide o limita notablemente su colocación en el mercado del alquiler.
• Cuestión jurídico-tributaria: si los gastos que suponen su puesta a punto deben ser calificados como reparación o como reforma.
• Norma aplicable: Art. 12 Real Decreto 1775/2004 (Rgto IRPF).

“Artículo 12. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

1. Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

…

f) Los gastos de conservación y reparación. A estos efectos tendrán esta consideración:

Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.”

Tal y como señala la sentencia, el grave problema con el que se encuentra la Administración, y por extensión la Administración de justicia, es el hecho de que cuando analizan la tributación de cada contribuyente carecen de información cierta y fiable sobre cuál era la situación del inmueble antes de su ‘reforma’, lo cual dificulta notablemente la calificación de los gastos realizados como de conservación o de mejora.

No obstante, ese no es el caso del supuesto de autos, en el que aunque la parte actora no ha aportado un informe técnico sobre la situación de la vivienda antes de la realización de las obras, no se puede obviar, por un lado, el dato objetivo de que se trata de una vivienda de más de 40 años de antigüedad, lo que por sí solo justifica la necesidad de sustitución -por el normal deterioro y desmerecimiento por el mero transcurso del tiempo- de las instalaciones y servicios que conforman la vivienda y, por otro, que declararon en autos dos intervinientes en las obras ratificando el deficiente estado de habitabilidad y conservación del edificio por mor de dicha antigüedad.

Una vez tenido esto en cuenta, lo cierto es que el examen del contrato de obra permite considerar como obras ordinarias de conservación en cuanto dirigidas a sustituir elementos e instalaciones de la vivienda  las realizadas sobre los suelos, paredes, techos, electricidad, fontanería, aparatos sanitarios o mobiliario, etc… cuyo deterioro e inhabilidad puede deducirse del puro transcurso de un periodo tan dilatado como el considerado.

En definitiva, si bien hay que tener cuenta que debe haber un indicio de prueba al respecto (cualquiera que demuestre el estado de obsolescencia del inmueble), el transcurso del tiempo y el deterioro que éste supone puede suponer que los gastos de renovación del inmueble puedan ser considerados como gastos de reparación, en vez de mejora, que es la calificación que naturalmente del correspondería, y por tanto resultar deducibles en el ejercicio en que se producen y no en el momento de la transmisión, lo que sucedería de ser calificables como gastos de reforma.