¿Qué impuestos gravan las operaciones inmobiliarias?

Cuando una pareja comienza una vida en común y compra una vivienda, muchos ignoran que además de la hipoteca, que formará parte del hogar incluso en muchos casos más tiempo que los hijos, una batería de impuestos gravarán la operación inmobiliaria y otros acompañarán a los nuevos propietarios durante toda su vida.

El nuevo domicilio constituirá la vivienda habitual, pero no solo para recibir las visitas de familiares y amigos, sino también a efectos fiscales, lo cual afectará no solo a la tributación de la nueva familia, sino que además será la dirección que tendrá la Agencia Tributaria para realizar sus notificaciones.

Podemos distinguir principalmente dos tipos de fiscalidad de las operaciones inmobiliarias:

• Fiscalidad directa.
• Fiscalidad indirecta.

La fiscalidad directa de las operaciones inmobiliarias

Si bien, la hipoteca para la adquisición de un inmueble es una de las formas más habituales para hacerse con una vivienda, no es la única, ya que las herencias y donaciones suponen para muchas personas la vía para hacerse con una propiedad, tocando pagar en este caso el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por otra parte, el alquiler es la opción elegida por muchas personas, tanto para la vivienda como para los inmuebles destinados a negocios, en cuyo caso hay que tener en cuenta la fiscalidad a la que están sujetos tanto el arrendatario como el arrendador. Siendo importante en este punto distinguir si las partes intervinientes en la operación son empresas o particulares. En el IRPF, las rentas generadas por el arrendamiento serían rendimientos del capital inmobiliario.

También estarían dentro de la fiscalidad directa de las operaciones inmobiliarias las ganancias y pérdidas derivadas de la transmisión de inmuebles, así como las transmisiones onerosas y gratuitas.

Otro punto importante a considerar sería el cálculo de las exenciones y deducciones de la vivienda habitual, como por ejemplo la exención por reinversión.

Además, para tributar correctamente es fundamental conocer cómo valorar correctamente los inmuebles, conocer cuáles son las reglas de valoración qué se deben aplicar, saber que son los deterioros y qué se consideran operaciones vinculadas, así como los regímenes especiales a aplicar.

La fiscalidad indirecta de las operaciones inmobiliarias

Pero no solo de impuestos directos se nutren las arcas del Estado en lo relativo a las operaciones inmobiliarias, de manera que impuestos indirectos como el IVA o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados gravan las transacciones inmobiliarias y los arrendamientos, siendo importante conocer las relaciones con el IVA del ITP y AJD, los supuestos de exención en el IVA y cómo se puede renunciar a la exención.

La tributación local de los inmuebles y de las operaciones inmobiliarias

Las arcas municipales por su parte no se pueden quedar fuera de tan jugoso pastel, de manera que impuestos como el IBI, el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras serán cargas que deben conocer y sufragar los contribuyentes, por el mero hecho de tener un inmueble, como en el caso del IBI, por su transmisión o por la realización de obras.

Y si se acaba el amor, la fiscalidad también estará presente, atenta a los excesos de adjudicación y las ganancias patrimoniales.

Los profesionales de la asesoría fiscal que deseen conocer más a fondo las operaciones inmobiliarias, o especializarse en el tratamiento de este tipo de operaciones, pueden realizar el  Curso sobre Fiscalidad de las Operaciones Inmobiliarias que imparte el CEF.-, ya que el mayor movimiento del mercado inmobiliario y las expectativas de crecimiento en este sector hacen que el asesoramiento especializado en este ámbito sea cada vez más necesario y demandado.

José Ramón Fernández de la Cigoña Fraga
Director Administrativo y Financiero (CFO)