La reducción por arrendamiento de vivienda en IRPF puede aplicarse a un local que se ha reconvertido en local

En esta consulta además se analiza en concreto la posibilidad de aplicar específicamente la reducción del 60% aplicable en casos de rehabilitación aprovechando la circunstancia de la reconversión.

La reducción por arrendamiento de vivienda prevista en el art. 23.2 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF) puede aplicarse en caso de reconversión de un local a vivienda, siempre que se cumplan ciertos requisitos relacionados con la naturaleza del arrendamiento, la rehabilitación del inmueble y su destino como vivienda habitual del arrendatario. Cuestiones que son analizadas por la consulta vinculante de la DGT V2326/2024, de 8 de noviembre de 2024.

Aplicación de la reducción según el tipo de arrendamiento

El art. 23.2 de la Ley IRPF establece diferentes porcentajes de reducción del rendimiento neto positivo en función de las características del arrendamiento:

• 90% de reducción: Cuando el arrendador firma un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y reduce la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior.
• 70% de reducción: Cuando se cumpla alguna de las siguientes condiciones:
  • El inmueble es alquilado por primera vez, está en una zona tensionada y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años.
  • El arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social o para personas en situación de vulnerabilidad.
• 60% de reducción: Cuando la vivienda haya sido objeto de rehabilitación, conforme a lo establecido en el art. 41.1 del RD 439/2007 (Rgto IRPF), y las obras hayan finalizado en los dos años anteriores al contrato de arrendamiento.
• 50% de reducción: Se aplicará en cualquier otro caso, siempre que el arrendamiento sea para uso de vivienda habitual.

Requisitos para aplicar la reducción del 60% por rehabilitación

Para que un inmueble convertido en vivienda pueda beneficiarse de la reducción del 60%, debe cumplir con la doble condición de haber sido rehabilitado y destinarse al arrendamiento como vivienda habitual.

• Rehabilitación del inmueble
  • La rehabilitación debe cumplir con lo establecido en el art. 41.1 del Reglamento del IRPF, que define la rehabilitación como:
    • Actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas según el Real Decreto 233/2013.
    • Obras que impliquen la reconstrucción de la vivienda, afectando a elementos estructurales (fachadas, cubiertas, estructuras) y cuyo coste supere el 25% del valor de adquisición o del valor de mercado de la vivienda antes de la obra.
  • No se consideran rehabilitación las obras de redistribución interior, modernización de instalaciones, mejoras en fontanería, calefacción o electricidad, ya que no afectan a la estructura del inmueble.
• Arrendamiento como vivienda habitual
  • Para que el arrendamiento tenga la consideración de uso de vivienda, debe cumplir lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que el inmueble debe ser habitable y destinarse a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
  • En cambio, si el inmueble se alquila para uso distinto del de vivienda (por ejemplo, alquileres por temporadas o turísticos), no será posible aplicar la reducción.

La verificación de si una reconversión de local a vivienda cumple con los requisitos para la reducción del 60% es una cuestión de hecho, cuya prueba debe presentarse mediante documentos válidos en derecho (facturas, licencias de obra, informes técnicos, etc.). La valoración de estos medios de prueba corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

Si no se acredita que la reconversión ha supuesto una rehabilitación conforme a la normativa, la reducción aplicable será del 50%, siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual del arrendatario y se cumplan los demás requisitos legales.