La AN resuelve que no es aplicable el régimen del IS de las sociedades patrimoniales pues el recurrente realizó la actividad de promotor inmobiliario al solicitar la licencia de edificación aunque no llegara a edificar o rehabilitar el edificio
Sobre el inicio de la actividad de promoción inmobiliaria y la afectación de los bienes a la actividad, es constante y reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que considera las operaciones previas no aisladamente, sino como fases de un proceso productivo más extenso, el de la promoción, sin que pueda identificarse el momento de afección de los terrenos a la actividad de promoción inmobiliaria con el inicio o materialización de las obras.
La Audiencia Nacional en su sentencia de 6 de noviembre de 2024, concluye que resulta incontestable, que la recurrente actuó en un primer momento como un promotor inmobiliario, llegando a solicitar la licencia de edificación, lo que no supone la construcción ni la definitiva rehabilitación. Y si la actividad de promoción inmobiliaria se inició y el inmueble que constituía más del 50% de su activo estaba afecto a la misma, y no habiéndose acreditado la desafectación del inmueble, no procede la tributación con arreglo al régimen especial de sociedades patrimoniales.
No puede identificarse el momento de afección de los terrenos a la actividad de promoción inmobiliaria con el inicio de la transformación física del inmueble para negar en este caso que la actora desarrollara la actividad de promoción inmobiliaria, desde su constitución hasta la venta del inmueble -aquí el edificio- que, además, constituía su único activo contabilizado, además en el grupo de "Existencias" como activo circulante.
La discusión se ha centrado en que mientras la demandada considera que más de la mitad del activo de la entidad (representado por el edificio) estaba afecto a la actividad económica de promoción inmobiliaria, la demandante porfía en que nunca desarrolló la actividad de promoción inmobiliaria, sino que la actividad desarrollada constituía tan sólo una suerte de proyecto de actividad que no llegó a materializarse por cuanto el inmueble fue transmitido sin haber sufrido una transformación física alguna. La tesis que viene sosteniendo la demandante, por lo pronto, no se compadece con el hecho de haber admitido en vía económico-administrativa que había estado afecto dicho inmueble a una actividad económica (la de promoción inmobiliaria) desde su adquisición hasta que fueron paralizadas las obras en octubre de 2005, momento en el que se habría producido la desafectación. La hoy recurrente manifestó en su día que adquirió el inmueble en 2003 con la intención de rehabilitarlo y, posteriormente, venderlo. Nos encontramos, en efecto, con una flagrante contradicción de lo que sostenía la actora en vía administrativa reconociendo haber desarrollado la actividad de promoción inmobiliaria hasta el año 2005, para negar ahora en la demanda el inicio de dicha actividad, aduciendo que no se llegaron a ejecutar los trabajos de transformación física del edificio.
La Sala no puede compartir la tesis propuesta en la demanda a la vista de las actividades realizadas para la rehabilitación del edificio: se suscribió un contrato de obra, otro contrato de prestación de servicios para la tramitación administrativa necesaria para la ejecución de las futuras obras, se contrató también la redacción de proyectos y la dirección de las obras, llegando incluso a obtener licencia urbanística que le permitía a la actora iniciar la rehabilitación del edificio, actividades todas ellas iniciales, preparatorias y precisas para llevar a cabo la transformación física del inmueble, aunque ésta finalmente no hubiese tenido lugar.
De manera que cuando la actora vendió el inmueble lo hizo ya con el proyecto y la licencia necesaria para iniciar la siguiente fase de la promoción; esto es su ejecución material. Sobre el inicio de la actividad de promoción inmobiliaria y la afectación de los bienes a la actividad, es constante y reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que considera las operaciones previas no aisladamente, sino como fases de un proceso productivo más extenso, el de la promoción sin que pueda identificarse el momento de afección de los terrenos a la actividad de promoción inmobiliaria con el inicio o materialización de las obras. No puede identificarse el momento de afección de los terrenos a la actividad de promoción inmobiliaria con el inicio de la transformación física del inmueble para negar en este caso que la actora desarrollara la actividad de promoción inmobiliaria, desde su constitución hasta la venta del inmueble -aquí el edificio- que, además, constituía su único activo contabilizado, además en el grupo de "Existencias" como activo circulante.
Otro dato relevante y que también pone de relieve el ejercicio de esa actividad económica es, sin duda, la devolución del IVA soportado en la compra del inmueble.
El reconocimiento de haber iniciado la actividad promotora (que continuó hasta la venta del inmueble en 2006) fue expresamente solicitado por la obligada tributaria y aceptado por la Inspección con ocasión de la comprobación del IVA del cuarto trimestre de 2003 que culminó con la devolución del impuesto soportado. Por tanto, la Sala concluye que resulta incontestable, que la recurrente actuó en un primer momento como un promotor inmobiliario, llegando a solicitar la licencia de edificación, lo que no supone la construcción ni la definitiva rehabilitación. Y si la actividad de promoción inmobiliaria se inició y el inmueble que constituía más del 50% de su activo estaba afecto a la misma, y no habiéndose acreditado la desafectación del inmueble, no procede la tributación con arreglo al régimen especial de sociedades patrimoniales.