Se pueden deducir en los rendimientos del capital inmobiliario las comisiones bancarias, notaría, registro y tasación en el caso de cancelar un préstamo hipotecario para contratar otro nuevo respecto de un inmueble arrendado
El caso analizado por la DGT se refiere a un inmueble arrendado, respecto del cual se quiere sustituir el préstamo hipotecario por uno con mejores condiciones.
La consulta vinculante V2165/2024, de 9 de octubre de 2024, trata la situación de una contribuyente que es propietaria de un inmueble que se encuentra arrendado. Se está planteando la posibilidad de cancelar el préstamo hipotecario que recae sobre el inmueble, utilizando para ello la totalidad de un nuevo préstamo que le ofrece otra entidad bancaria, el cual tiene mejores condiciones. Este cambio le generaría una serie de gastos: comisiones bancarias por cancelación anticipada, de notaría y registro, así como por la tasación del inmueble para la constitución del nuevo préstamo.
La deducibilidad de los gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.
La modificación en la forma de financiar la adquisición de la vivienda, mediante la sustitución de un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por tanto, podrá deducirse las comisiones por la cancelación del préstamo, los gastos de notaría y cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y los gastos de tasación del inmueble para la constitución del nuevo préstamo hipotecario, a efectos de la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, la contribuyente deberá poder acreditar su destino vinculado al inmueble y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.