Todo lo que necesitas saber sobre la tributación del alquiler de apartamentos turísticos
El 2 de julio finalizó la campaña de la Renta de 2018. En esta declaración, al igual que en las anteriores, las personas físicas propietarias de apartamentos turísticos cedidos en alquiler en el año 2017 habrán declarado, o deberían haberlo hecho, los ingresos derivados de dicha actividad.
La Agencia Tributaria ya viene vigilando desde ejercicios anteriores este tipo de actividades, incrementando la presión y los controles para aflorar rentas no declaradas.
En este sentido, el primer paso de la Agencia Tributaria ha sido rastrear las plataformas que facilitan este tipo de transacciones entre los inquilinos y los arrendadores, enviando avisos a los contribuyentes para que declaren estos ingresos, a través del borrador de la declaración de la renta.
Además, para facilitar la labor de la Agencia Tributaria se obliga a estas plataformas al suministro de información a través del modelo 179, obligación que tendrá pleno efecto en la campaña de la declaración de la Renta de 2018, a presentar en 2019. En este modelo las empresas declaran, entre otros datos: el titular de la vivienda, el inmueble objeto de cesión, los días de cesión y el importe percibido.
La Agencia Tributaria ha querido aclarar todo lo relativo a la tributación del alquiler de apartamentos de uso turístico en una nota informativa, en la que se explica cómo afecta a figuras tributarias como el IVA, el IRPF y el IAE, diferenciando entre el uso de un alojamiento privado para el turismo de los servicios que presta la industria hotelera.
En este sentido, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios como lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, servicios de alimentación y restauración, etc.
Los servicios prestados en las viviendas de uso turístico a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario, relativos a la limpieza del apartamento y al cambio de ropa, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre y cuando el alquiler se limite a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
A los rendimientos obtenidos por este tipo de arrendamientos no le resultará aplicable la reducción del 60 % prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
En lo relativo a los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, se generará la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1 % o 2 %) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos.
El arrendamiento puede entenderse como una actividad empresarial y considerarse los rendimientos obtenidos como rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera o se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.
Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
Según la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18, entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a transmisiones patrimoniales onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador no presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 % como un establecimiento hotelero.
En el ITP, concepto transmisiones patrimoniales onerosas, la cuota tributaria de los arrendamientos se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la comunidad autónoma.
Si la comunidad autónoma no hubiese aprobado la tarifa a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará la siguiente escala:
- Hasta 30,05 euros 0,09
- De 30,06 a 60,10 0,18
- De 60,11 a 120,20 0,39
- De 120,21 a 240,40 0,78
- De 240,41 a 480,81 1,68
- De 480,82 a 961,62 3,37
- De 961,63 a 1.923,24 7,21
- De 1.923,25 a 3.846,48 14,42
- De 3.846,49 a 7.692,95 30,77
- De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
Impuesto sobre actividades económicas (IAE)
El alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la sección primera de las tarifas, “alquiler de viviendas”, aunque la nota 2.ª de dicho epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero, y no estarán obligados a formular declaración alguna”.
Además, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del impuesto sobre sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros, en cuyo caso no existe obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo.
La gestión tributaria de los alquileres de apartamentos turísticos constituye una oportunidad para los asesores fiscales, que pueden ver en su gestión una oportunidad de incrementar su ámbito de actuación. Para todos aquellos interesados en adquirir los conocimientos necesarios para realizar adecuadamente y con garantía de éxito la labor de asesor fiscal, el CEF.- pone a su disposición el Máster en Tributación/Asesoría Fiscal.
José Ramón Fernández de la Cigoña Fraga
Director Administrativo y Financiero (CFO)