ACLARACIONES VENTA VIVIENDA HEREDADA Y MAS ...
Buenos dias,
tengo varias consultas y no se donde puedo dirigirme porque en Hacienda cada vez me dicen una cosa.
Tengo una vivienda de mi padre heredada al 60% yo y 40% mi madre.
Para ninguna es vivienda habitual, ambas tenemos otra casa con hipoteca.
queremos venderla y del beneficio se lo quiero donar a mi madre para que con ese dinero + la venta de su vivienda habitual se compre un piso nuevo y mejor.
en un principio el piso lo ibamos a alquilar por lo que al arreglar los papeles de la herencia le pusieron al piso un valor de 90.000 eur porque decian que nos favorecia, pero claro ahora al vender si tenemos que pagar el 18% es un dineral.
que tendríamos que tributar por vender el piso? mi madre si vende su vivienda habitual y reinvierte casi todo el dinero en otra vivienda habitual paga tambien?
Si cancelamos las hipotecas?
estoy hecha un lio, sabeis donde me puedo dirirgir para saber cual es la mejor opcion?
saludos
aclaciones - resumen
Vivienda heredada A: 90.000 eur ( Hija 60% - madre 40%)
Venta vivienda heredada A: 182000 eur
Madre vivienda habitual B: hipoteca de 24000 eur aun
Madre venta vivienda habitual B : 182000 eur
Madre cancelacion hipoteca B: 24000 eur
Madre Compra nueva vivienda habitual C: 250000 eur
Total gastos 250000 + 24000 = 274000
Total ingresos: 182000 + 182000 = 364000
diferencia gastos ingresos= 364000-274000 = 90000
A parte estan la parte de gastos cancelaciones hipotecas, plusvalias, notario ... que no he contado pongamos unos 12000 eur de gastos
90000 - 12000 gastos= 78000 eur ganancia
¿ Por donde pagamos ... ?
a alguien se le ocurre algo?
El impuesto sobre Sucesiones
El impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas. Por tanto, dependerá de la comunidad autónoma donde se entiendan situados los bienes que se heredan.
datos
la vivienda heredada de tu padre tenia caracter ganancial o privativo?. En el primer caso en que año la adquirieron constante matrimonio?
tenian separacion
tenian separacion de bienes antes de fallecer. mi padre tenia el 60% que es lo que a mi me corresponde.
muchas gracias por su interes
Y el otro 40% que
Y el otro 40% que corresponde a su madre, en que año lo adquirió?
mis padres adquirieron el
mis padres adquirieron el piso hará ya 28 años y la separacion de bienes tuvo lugar hace unos 6-7 años, que fue cuando mi madre obtuvo el 40%, y mi padre falleció hace 2 años que es cuando hicimos la nueva escritura.
No se si le sirve
en cuanto a lo del impuesto de sucesiones ya lo he preguntado en mi comunidad y sería el 1% de la donacion, gracias. Me intriga mas enterarme de como va el tema del 18% del irpf por la ganancia de la venta.
saludos y gracias de nuevo por su ayuda
CALCULOS
Ya que tiene claro lo del ISD pasamos a comentar los hechos imponibles que se dan con respecto al IRPF.
En primer lugar su madre obtiene una ganancia patrimonial por la venta del 40% de titularidad de la casa A, por la diferencia entre el valor de adquisicion y el de enajenacion. El valor y la fecha de adquiscion de ese 40% son los que corresponden a la adquisicion inicial (hace 28 años, en 1980) y no a la adjudicacion que se hizo al disolver la sociedad de gananciales.Supongamos, pues es un dato que no aporta que la compra en 1980 fue por 50.000 euros. El 40% son 20.000 euros de precio de adquisicion. Ahora bien. por haber adquirido antes del 31/12/1994 tiene derecho a la aplicacion de los coeficientes de abatimiento. Por tanto tenemos: Si compraron por ejemplo el 1/7/1980.
Dias desde la compra hasta la venta (el 1/12/2008 por ejemplo): 7818 dias. Dias desde el 20/01/2006 hasta la venta:1045 dias. 1045/7818= 13.36% de ganancia patrimonial no exenta.
Ganancia patrimonial de su madre: 182000*0.40-20000*1.1924 = 72800-23848 = 48952 euros de ganancia patrimonial. De la cual no estaria exenta el 13.36% que son 6540 euros. El 18% de esta ganancia patrimonial no exenta son 1177.20 euros que tiene que pagar en la declaracion del proximo año.
En segundo lugar, usted tendra que pagar por la venta de esta vivienda A: fecha y valor de adquisicion, los de aceptacion de herencia hace dos años, es decir, el 60% de 90.000 que son 54000 euros. Valor de transmision, el 60% de 182.000 que son 109200 euros. La diferencia es la ganancia patrimonial obtenida, es decir, 109200-54000 = 55200 euros. El 18% son 9936 euros a pagar por usted en la declaracion de IRPF del proximo año.
En tercer lugar, con respecto a la venta de la vivienda habitual por su madre hay dos caminos de que esté exenta: En primer lugar, la LIRPF declara exentas la ganancias patrimoniales puestas de manifiesto por contribuyentes mayores de 65 años al vender su vivienda habitual. En segundo lugar, y si no tiene 65 años quedaria exenta si reinvierte en la compra de la nueva vivienda habitual lo obtenido por la vieja vivienda habitual menos el saldo vivo de la hipoteca, es decir 182000-24000 = 158000 euros que tendria que reinvertir en concepto de compra mas gastos de compra. En ambos casos tiene que declararlo aunque este exenta y no tenga coste fiscal. Espero que le haya aclarado algo. Un saludo.