Calculo Plusvalia por venta de vivienda no habitual
Hola,
en 2001 compré una vivienda que fue habitual hasta el año 2005 incluido, momento en el cual me cambié de casa (de un familiar). En ese momento además solicité una ampliación de hipoteca para una reforma en la casa a la que me trasladé. Además durante 2006, 2007 y 2008 la vivienda estuvo alquilada.
Ahora quiero vender la vivienda y tengo varias dudas respecto al cálculo de la plusvalía.
1.- ¿Qué puedo considerar como valor de adquisición? El valor de compra más impuestos, gastos de gestoría y notaría. ¿Los intereses pagados? ¿Incluidos los de la ampliación? Los intereses ya me los desgravé en la declaración de la renta mientras estuvo alquilado. ¿los puedo volver a considerar?
2.- ¿Donde puedo conocer el coeficiente de actualización para el año 2001?
3.- Con ello entiendo que calculo el valor de adquisición actualizado y así el beneficio.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Un saludo,
El precio de adquisición
El precio de adquisición estará formado por el importe real de la adquisición, más los gastos y tributos relacionados con dicha adquisición (gestoría, notaria, IVA o ITP), pero en ningún caso los intereses del préstamo formaran parte de ese precio de adquisición.
Además en este caso, al estar alquilada la vivienda tendrás que descontar la amortización de la vivienda durante los años 2006, 2007 y 2008.
El porcentaje de amortización es desde el año 2003 el 3% pero solo de la parte que corresponde a la construcción, el suelo no se amortizaa.
Dichas cantidades tendrás que actualizarlas en función del coeficiente existente para cada año.
Es decir, que el precio de adquisición será:
Importe pagado 2001 x coeficient. actual. 2001
+ Gastos 2001 x C. A. 2001
- Amortización 2006 x C.A. 2006
- Amortización 2007 x C.A. 2007
- Amortización 2008 (si la vendes en 2009 la amortización de 2008 no se actualiza).
Del precio de venta, podrás descotar los gastos y tributos relacionados con la venta (plusvalia etc...)
Un saludo
Muchas manymer. La última
Muchas manymer.
La última parte que comentas no la entiendo muy bien. ¿Cómo que del precio de venta podré descontar los gastos y tributos relacionados con la venta?
Si vendo p.ej. en 100.000 y la compra actualizada es 50.000, la plusvalía sería 50.000, el impuesto 50.000*18% = 9000.
¿Donde descuento?
Gracias y un saludo,
plusvalia
Cuando hablo de plusvalia me refiero al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Se trata de un impuesto municipal que tendras que declarar dentro de los 30 días siguientes a la venta de la vivienda.
Suele ser poca cosa.
Lo que tu llamas plusvalia en realidad se denomina ganancia patrimonial.
Amortización
Otra cosa manymer,
¿cómo calculo la amortización de cada año? ¿Qué es lo que se considera amortización?
Gracias y un saludo,
Amortización
Hola,
¿alguien sabe como calcular la amortización de la vivienda en caso de haberla tenido alquilada y así poder calcular la plusvalía correctamente?
Muchas gracias,
amortización
Como te comente solamente es amortizable el importe del precio de la vivienda que se corresponde con la construcción.
Para ello necesitarás saber el valor catastral del suelo y de la construcción que encontrarás en el recibo del IBI.
Estos datos los trasladas sobre el precio de adquisición de la vivienda y obtendrás el importe amortizable.
Por ejemplo:
Precio adquisición vivienda: 150.000
Valor catastral vivienda: 110.000
Valor catastral suelo: 40.000
Valor catastral construcción: 70.000
Para calcular el importe amortizable necesitas una regla de tres:
70.000 es a 110.000
como
X es a 150.000
donde X = 70.000 x 150.000 / 110.000 = 95.454,55
Este es el importe que podrás amortizar, por lo que para calcular la amortización de cada año multiplicas dicho valor por el 3% (que es el porcentaje de amortización).
Amortización = 95.454.55 * 0,03 = 2.863,64
También tendrás que tener en cuenta que si un año no has tenido la vivienda alquilada todo el año tendrás que prorratear dicho importe en función del número de dias que ha estado alquilada.
Por ejemplo en el año 2006 sola la has tenido alquilada hasta el 30 de junio.
La amortización del año 2006 en este caso será 2.863,64 multiplicado por 181 (el número de dias que la has tenido alquilada) y dividido por 365 (días que tiene un año).
Un saludo