Fiscalidad por extincion de condominio y donacion
Muy buenos días a todos!
Me he decidido a escribir en este foro por un problema que tengo por el que no dispongo de una solución clara por parte de mi abogado. La verdad es que es un tema un tanto complicado, mas bien parece una mezcla entre un culebron y un acertijo. Antes de nada comentar que todo transcurre en la comunidad de Madrid por lo que pueda conllevar a nivel de fiscalidad local. Les cuento.
En 1975 mi abuelo adquiere un piso en Madrid. En 1985 fallece y lo heredan mi padre y mi tio al 50%. En 2008 mi padre adquiere (le compra) el 50% perteneciente a mi tio mediante extinción de condominio, con lo que desde ese año mi padre dispone del 100% del piso.
Proceso1-Este año (2010) mi padre decide donarnos (en vida) el 50% del inmueble para mi (25%) y para mi hermana (25%) y el otro 50% se lo queda el.
Proceso2-Inmediatamente después (2010) mi hermana quiere disponer de la totalidad del piso y me compra mi 25% y a mi padre su 50% mediante extinción de condominio. Mis preguntas son:
-En el proceso 1 cuales son los impuestos que tenemos que pagar cada una de las partes? mi padre, mi hermana y yo
-En el proceso 2 cuales son los impuestos que tenemos que pagar cada una de las partes? Y en el IRPF del 2011? mi padre mi hermana y yo
Parece un examen pero es mi caso real, y estamos hechos un lio.
Les agradezco de antemano todas sus opiniones
Reciban un cordial saludo
Sergio
CASO REAL
Hola :
1) Bases previas al proceso 1.- En el año 2008 tu padre ya es propietario del 100% del piso y tendras que calcular su valor de adqusición (valor patrimonial) como sumatorio del valor que tuviera en la herencia del año 1985 (50%)más el importe de la escritura del compra del año 2008 (50%) más todos los gastos inherentes a estas "adquisiciones" ( notario, tributos, registro)que hubiera soportado tu padre.
Este calculo es fundamental para los procesos siguientes.
Proceso 1)
- Donación del 25% del piso para tí y 25% del piso para tu hermana. Se produce un hecho imponible en el impuesto sobre donaciones en que tú y tu hermana sois los sujetos pasivos que teneís que soportar el impuesto. La base imponible se calcula por el valor neto de los bienes adquiridos ( valor real menos cargas y deudas reales)
La primera cuestion es que el valor real, no es el valor patrimonial que hemos calculado en el proceso previo. El valor real se equipara al valor de mercado, es decir aquel que un tercero estaría dispuesto a pagar por él. Esto es muy complicado, recordarte que es una de las mayores controversias que yo me he encontrado y los que puedo aconsejarte en la realización de una tasación.
Bien una vez que calculeis el 25% del valor neto del piso ya tendreis la base imponible a liquidar en el impuesto sobre donaciones.
al indicar que el piso está en madrid,creo que a partir del 1/1/2006 las donaciones de inmuebles radicados en Madrid cuando el donatario tenga su residencia habitual en la Comunidad de Madrid gozan de una bonificación del 99% de la cuota tributaria siempre que la donación sea hecha a favor de descendientes y que además se formalice en documento público.(L 7/2005 DE 23 DIC CA MADRID)
- Tu padre ha realizado una transmisión lucrativa inter vivos sólo susceptible de producir ganancias (nunca perdidas) y en la declaracion de renta del 2011 debe imputar por la diferencia entre el valor que se haya asignado a lo donado y el valor de adquisición.
Proceso 2)
- Tu hermana os compra el 75% del piso, el valor a escriturar el venta sigue siendo el valor de mercado en el momento de la venta (volvemos al problema del valor- yo sigo aconsejando tasacion-). Tiene que liquidar el correspondiente impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Tipo de gravamen 7%
- tu padre y tú tendreis que declarar en la renta del 2011 una ganancia ó perdida patrimonial por la diferencia entre el precio de venta ( valor de mercado) y el precio de adquisición ( el de tu padre el que calculemos en la premisa previa y el tuyo el que se puso en la donación)
Al final es problema estriba en la valoración de mercado del bien y en estos casos siempre me gusta recordar que se ponga el que se ponga la administración puede comprobar el valor de los bienes por los medios de comprobación del art.52 de la LGT
Espero, al menos haberte dado pautas para hablar con vuestro abogado.
Un saludo
IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS
Hola de nuevo :
Y ademas, que se me había olvidado, en estas transmisiones tendrás que liquidar la famosa "plusvalia" al ayuntamiento donde radique el inmueble.
Un saludo
caso real
muchisimas gracias por esta respuesta tan detallada. voy a leerla con detenimiento. muchas gracias de nuevo
un saludo
sergio