Los costes teóricos de construcción no pueden motivar la valoración del tercer perito

La tasación pericial contradictoria utiliza en la valoración el método residual, tras descartar el método de comparación ya que según señala, no se disponía de testigos similares al suelo tasado. La resolución impugnada concreta en dos extremos la falta de motivación que reprocha a la valoración del tercer perito. Señala el TEAR que el informe no da razón de porqué aplica una determinada edificabilidad y unos determinados costes de construcción. Para llegar a determinar en la valoración inmobiliaria el importe de los costes de construcción pueden aplicarse diferentes baremos, desde los correspondientes al coste medio por tipologías que aparecen en bases de datos o se publican en revistas especializadas, a los que se utilizan por los Colegios de Arquitectos o bien otros. En este caso, en relación al coste de construcción que aplica para llegar a la valoración el perito tercero nada precisa, limitándose a enunciar que «en base a los costes de construcción teóricos obtenidos y las características constructivas de la edificación, se calcula el presupuesto teórico de construcción». Pero aludir a un «coste teórico» no se estima bastante, pues debe ofrecerse al interesado algún dato concreto para que pueda como señala el TEAR, verificar en su integridad el contenido de la pericia y en su caso, combatir la valoración. A falta de esa concreción, incurre el informe en falta de motivación, al igual que falta la razón por la que se alcanzan como edificabilidad de la parcela la magnitud reflejada, que al multiplicarla por el valor medio en venta de las viviendas a edificar, dan como resultado los ingresos totales por la venta de la promoción. La falta de motivación que atribuye el TEAR a la valoración se aprecia por el Tribunal ya que el proceso lógico técnico por el que se llega a la determinación del valor del inmueble carece de elementos que debe poder conocer el interesado, lo que incide en el derecho de defensa [Vid., STS de 3 de diciembre de 1999, recurso n.º 517/1995 y la STSJ de Aragón de 26 de abril de 2017, recurso n.º 281/2016].

(Tribunal Superior de Justicia de Aragón, de 11 de marzo de 2019, recurso n.º 48/2016)