venta de vivienda habitual, compra de nueva vivienda entre 2.
Enviado por SANTANDER el Sáb, 29/12/2007 - 16:59
hola.Hace un año y 9 meses ( marzo de 2006)compre un piso yo sola por 155.000€. Ahora quiero vender mi piso para irme a vivir con mi pareja y mi hija a una nueva vivienda(duplex) comprada entre los 2.El duplex esta en construcción y en marzo de 2009 nos lo entregarán.Mi pareja esta pagando desde hace 2005 el duplex, el precio es de 96.000€, pero en 2009 cuando nos lo entreguen nos quedara de pagar 75.000€.
Yo quiero vender mi piso y en marzo de 2009 cuando escrituremos el duplex poner las ganancias que haya tenido con la venta de mi piso en la compra del duplex y asi pedir menos hipoteca.
¿Cuando me aconsejas vender el piso?¿Cómo tengo que hacer para no tener que pagar a hacienda?
Gracias.
Forums:
Respuesta a Santander
Si lo q quieres es reinvertir en una nueva vivienda habitual, esta claro q debes vender a partir de los tres años de comprar el piso. Otra cosa es si te interesa, siempre es bueno saber cual es la cantidad que nos podemos ahorrar que enlaza con tu 2ª pregunta que te la contesto ya: a Hacienda incluso en el mejor de los escenarios y en tu caso tendrás que pagar. Cuanto? vamos a ver, la Ley del irpf dice:
Artículo 38. Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual.
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Este 2º caso es el tuyo, y en numeros vendría a ser mas o menos asi:
Imaginando q obtienes una ganancia patrimonial por la venta de tu piso de 40.000€.
Decides reinvertir 50.000€ en el duplex, asi tenemos que calcular la parte proporcional de esa ganancia de 40.000 que corresponde a las 50.000 reinvertida con respecto al precio de venta de tu piso que seria 195.000 (como no das mas datos no se puede hacer otra cosa pues no dices si tu piso tiene hipoteca y demas que nos puedan hacer calcular el valor de venta) asi:
40.000(50.000/195.000)=10.256€ que sería la parte de esos 40.000 de ganancia que estarían exentos de tributar y el resto o sea 29.744€ que tendrian q tributar al 18%, o sea que pagas a hacienda 5.353€.
Esta forma de calculo lo avala esta sentencia:
http://www.navarra.es/home_es/Gobierno+de+Navarra/
Organigrama/Los+departamentos/Economia+y+Hacienda/
Acciones/Buscadores+de+informacion+fiscal/Buscador+Resoluciones/Resoluciones/2000/970333.htm
Un saludo.
venta vivienda, reinversion en una nueva
hola, muchas gracias por la rapidez en contestar.
Tengo alguna duda más, cuando dices que yo reinvierto en el duplex 50.000, es porque el precio del duplex son 96.000 (+-100.000€)y esos 50.000 corresponden a la mitad del mismo, que al ser de los dos, correponde el 50% a cada uno.¿ es asi? Al pedir la hipoteca entre los dos no hace falta decir cuanto pone cada uno, ¿simplemente, pedimos la hipoteca de los 100.000€?
Si yo vendo este año el piso ( antes del los 3 años de haberlo comprado)por 180.000€ ( me costó 155.00 y Tengo una hipoteca a 30 años, y pago una mensualidad de 775€) Y reinvierto en el duplex lo que gano de esta venta (25.000€), ¿cuánto tendría que pagar a hacienda? Desde la venta del piso a la reinversion en el duplex ( un año más tarde), ¿ qué puedo hacer con las ganancias?¿a plazo fijo? ¿Cuenta vivienda?...
Muchas gracias.
Un saludo.
venta vivienda, reinversion en una nueva
Hola otra vez, estoy pesando otras posibilidades para pagar menos a hacienda, a ver si se puede hacer ....
He pensado que como en marzo de 2009 hace 3 años q compré el piso, puedo esperar hasta esa fecha para empezar a poner en venta el piso.
Mi pareja puede comprar el duplex a su nombre, y después cuando yo venda mi piso, ¿ podemos hacer algo para que yo invierta los beneficios que saco del piso en el duplex y ponerlo a nombre de los dos?Y así al ser una reinversion librarme de algunos gastos, tener más tiempo para vender mi piso,..
No sé si es posible lo que expongo.
Muchas gracias.
para Santander
Hola, lo de las 50.000 no tiene la importancia que le das, solo lo puse a modo de ejemplo, podía haber puesto otra cantidad.
Si vendes el piso antes de 3 años por ej. en el 2008 por 180.000 euros, piso que fue adquirido en 2006 por 155.000 euros. La ganancia de patrimonio se calcula aplicando al precio de compra el coeficiente de actualización correspondiente, que será para 2008 de masmenos 1,0404. Por tanto, 180.000 – (155.000 x 1,0404)= 18.738 euros de ganancia de patrimonio sujeta que se grabaría al 18% (presumiblemente por que estamos hablando de la declaracion de renta del 2008 y las leyes pueden cambiar). O sea si no cambian las cosas pagarías 3.372 €.
Si vendes despues de 3 años de adquirir el piso por ej. en el 2009 la parte de la ganancia patrimonial [180.000 - (155.000 x 1.0612) = 15.514 €] que esta exenta de tributar al 18 % se calcularia como te indique en el anterior mensaje: 15.514 x (dinero que inviertes/180.000) = dinero exento de tributar. El resto hasta 15.514 pagas un 18% por ello.
Por ejemplo si inviertes 40.000 en el duplex y vendes el piso despues de 3 años pagarias a hacienda unos 2.172 euros. Como ves ahorrarias unos 1.200 euros nada mas. Lo mejor es que vendas el piso lo mas caro posible para ganar mas y si te puedes ahorrar dinero bien y si no tampoco es tanto, haz calculos tu misma es lo mejor.
para Pemama
Muchas gracias.
para Santander
Hola, de nada. Quisiera decirte con respecto a tu penultimo mensaje que deberás tener en cuenta que si el duplex se pone a nombre de tu pareja y luego poneis el duplex a nombre de los dos eso significaría gastos de notaria y de registro así como el impuesto de transmisiones -7 por ciento-por el importe que te venda.
Decir por ultimo que si existe un prestamo hipotecario sobre el piso la parte del principal que quede por amortizar en el momento de la venta determina el valor de la venta restando. Por ejemplo si del importe obtenido de la venta -180.000- se destinan 93.000 a la amortizacion del prestamo el valor de venta de cara a los calculos seria de 180.000 - 93.000 = 87.000. Y en el ejemplo anterior si se invierte 40.000 despues de 3 años: 15.514 x (40.000/87.000) = 7.133 € exentos de tributar y se pagaria a hacienda 8.381 x 18% = 1.509 € y se ahorrarian 3.372 - 1.509 = 1.863 euros.
Un saludo