Medidas fiscales contenidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Modulación de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF y del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el IBI.

En el BOE de 25 de mayo de 2023, se ha publicado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual recoge en sus disposiciones finales segunda y tercera, medidas de carácter fiscal, que afectan respectivamente al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

A continuación, reseñamos las principales novedades:

I. IRPF

Modulación de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario (art. 23. 2 LIRPF)

A partir de 1 de enero de 2024, la disposición final segunda de la Ley 12/2023 modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (Ver cuadro comparativo), para recoger una serie de incentivos fiscales aplicables a los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, al establecer que el rendimiento neto positivo se reducirá en los siguientes porcentajes:

• 90%, cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• 70% cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
  1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Si existen varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará proporcionalmente sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los mencionados arrendatarios.
  2. Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación siempre que ésta hubiera finalizado durante los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• 50%, en cualquier otro caso.

Los requisitos se tienen que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

Supuestos en los que son aplicables estas reducciones sobre los rendimientos netos positivos:

Para aquéllos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

Supuestos en los que las reducciones no son aplicables:

• Respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.  
• Para los contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (medidas de zonas de mercado residencial tensionado).

Régimen transitorio

Se introduce en la LIRPF una disposición transitoria, la trigésima octava, para regular en un 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023.

II. IBI

Definición de inmueble desocupado y modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente

La disposición final tercera de la Ley 12/2023, modifica el artículo 74.4 del TRLRHL (Ver cuadro comparativo) para establecer la siguiente definición de inmueble desocupado con carácter permanente “aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial”.

Además, establece la posibilidad de modular el recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

El recargo podrá ser de hasta el 100 por cien cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación. Los ayuntamientos podrán aumentarlo hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal. Es decir, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

Entre las causas justificadas de desocupación temporal, encontramos las siguientes:

• Traslado temporal por razones laborales o de formación,
• Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social,
• Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada,
• Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva,
• Vivienda que esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma
• Inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de 1 año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.
• Para el supuesto de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada: ser objeto el inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.