exención por reinversión vivienda habitual
hola: a ver si alguien me puede arrojar un poco de luz sobre este tema.
Vendí en 2004 una vivienda privativa para comprar otra, esta vez al 50% con mi marido (estamos casados en separación de bienes). El valor NETO de la venta fue de 150.000€ y la ganancia patrimonial de 135.000€.
Para el nuevo piso pedimos un préstamo de 192.000 € (al 50%) pues era lo que nos hacía falta para completar el precio, contando con el importe que YO había obtenido con la venta de mi piso. COmo no me gasté el dinero en otra cosa que no fuera el piso nuevo, pensé que no tenía que tributar. Pero he recibido un requerimiento de hacienda, y tras varias consultas con amigos, etc, parece que solo podía aplicar la exención por reinversión sobre el 50% de la ganancia (al comprar al 50%). ¿es así? ¿tenía que haber escriturado el piso nuevo a mi nombre sólo y así me hubiera podido aplicar la exención sobre el total? ¿podía haber hecho un contrato privado cediendo a mi marido el 50% del piso antiguo y así todo lo obtenido era de los dos y nos podríamos haber aplicado la exención sobre el total? EL caso es que por desconocimiento, por no haberme informado y por querer poner el piso a nombre de los dos, supongo que voy a tener que pagar ahora más intereses y sanción. Gracias por la ayuda. Marta
comentario
Hola. En primer lugar comentar que la exención por reinversión en la transmisión de la vivienda habitual se puede ejercitar siempre que se destine el importe obtenido en la venta de la anterior vivienda habitual, a la adquisicion de una nueva vivienda habitual, en un plazo de 2 años anteriores o posteriores a la venta. En su caso la cantidad a reinvertir para obtener la exención total es 150.000 euros y no como se suele creer erroneamente,la ganancia patrimonial obtenida.
Los calculos que en mi opinion debió hacer en su momento fueron los siguientes:
Valor de compra de la nueva:150.000+192.000=342.000.
Valor de su mitad:171.000.
Valor reinvertido:171.000-192.000/2=75.000
Valor no reinvertido:75.000.
Esto es asi porque solo cuenta a efectos fiscales el porcentaje de participacion que se tenga en el condominio, es su caso al 50%. Aunque usted haya pagado esos 150.000 euros, solo cueta ,como hemos calculado, su porcentaje de pleno dominio sobre el inmueble. Los otros 75.000 euros se los ha pagado a su marido y él tiene esa deuda con usted, siguiendo lo establecido por el Codigo Civil en cuanto al regimen económico matrimonial.
Por tanto al haber reinvertido solo el 50% de lo obtenido tiene que tributar por la mitad de la ganancia patrimonial no exenta:135000/2=67.500. El 15% son 10.125 euros, mas los intereses de demora.
Una solucion para soslayar estos problemas que esta teniendo hubiera sido hacer constar en la escritua de compra de la nueva vivienda el porcentaje real de participacion de cada conyuge en el condominio. Asi usted debió aparecer como propietaria del 72% del piso, resultado de sumar los 150.000 más su mitad de hipoteca y dividir por el valor del piso: (150.000+96.000)/342.000.
Por su parte su marido seria titular del 28% restante resultado de dividir la cantidad por el invertida( la mitad de la hipoteca) entre el valor de compra de la vivienda.