No hay inversión del sujeto pasivo en la adquisición libre de cargas de un inmueble por un tercero ajeno al préstamo hipotecario constituido por el transmitente

El Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución de 22 de enero de 2015, analiza si le resulta de aplicación a la operación sujeta y no exenta de IVA, de transmisión de una finca entre empresarios o profesionales, el tercer guión del art. 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 (Ley IVA), debiendo determinar si el adquirente del inmueble se considera sujeto pasivo del Impuesto por la regla de inversión prevista en el mismo.

Pues bien, en primer lugar, como condiciones que caracterizan el supuesto de inversión del sujeto pasivo en nuestra norma interna se encuentran las siguientes:

• Que ambas partes en el negocio jurídico sean empresarios o profesionales, sujetos pasivos del Impuesto, actuando en su condición de tales.
• Que las operaciones tengan la naturaleza jurídica de entregas de bienes.
• Que el objeto de dichas entregas sea un bien inmueble afectado en garantía del cumplimiento de una obligación principal.
• Que estas entregas tengan una naturaleza distinta de las que se recogen en los dos primeros guiones del art. 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 (Ley IVA).
• Que estas entregas deriven de la ejecución de la garantía constituida por los bienes inmuebles, aun cuando no obstante, se aplique también en aquellos supuestos de entregas de inmuebles otorgados en garantía a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir tal deuda por el adquirente del bien inmueble.

Entrando a conocer el caso concreto que se analiza, la Administración tributaria considera que es de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo prevista en el tercer guión del art. 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 (Ley IVA), al estimar que existe una entrega del bien inmueble a cambio de la obligación de extinguir la deuda garantizada por el adquirente. Es decir, considera que la entidad adquiere el inmueble, que constituye la garantía del préstamo hipotecario, a cambio de un precio -parte del precio en este caso- que se destina a cancelar el préstamo hipotecario, y por tanto, que existe un pago de una contraprestación por el adquirente que se vincula necesariamente a la extinción del préstamo hipotecario.

Ahora bien, revisando las estipulaciones contractuales, queda claro que no nos encontramos ante un supuesto de dación en pago con extinción total o parcial de la deuda, aceptando el acreedor garantizado la entrega del bien inmueble para cumplimiento total o parcial de una obligación anteriormente constituida, en tanto el adquirente en el negocio jurídico que se examina es un tercero ajeno al préstamo hipotecario constituido por el transmitente.

Por tanto no cabe pronunciarse si concurren o no las condiciones para que resulte de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo en una operación comprendida dentro de este supuesto. En todo caso, el supuesto en el que podría englobarse la operación que se examina es el de la entrega del bien inmueble a cambio de la obligación de extinguir la deuda garantizada por el adquirente. Sin embargo, a la vista del clausulado del contrato de compraventa no consideramos que exista una entrega del inmueble subrogándose el adquirente en la posición deudora de la relación obligacional, dado que adquiere el bien libre de cargas, correspondiendo al transmitente la eliminación de cuantas pesen sobre el bien inmueble.