Calcular ganancia en vivienda rehabilitada

Hola,

He estado buscando en el foro y no he encontrado una respuesta exacta a mi caso. Compramos una casa en diciembre de 2006 y ahora estamos planteando venderla, por lo que no tenemos los 3 años de vivienda habitual. Según he leído aquí nos tocaría pagar el 18% de la ganancia patrimonial. El problema es que la casa al compramos en semi-ruinas por 160.000 euros, que es lo que figura en las escrituras, y nos hemos gastado unos 300.000 en la rehabilitación, que fue casi como hacerla nueva. Lo hemos hecho todo en blanco y tenemos todas las facturas.

La pregunta es: como calculo la ganancia patrimonial ? Si vendo la casa (con suerte ) por 500.000 euros, lo que realmente he ganado son 40.000 euros ya que yo he invertido 160.000+300.000. Es así ? O el precio que vale es el de la escritura ?

Gracias
Nacho