donacion parte del beneficio venta vivienda de padres a hijos

Hola. Os cuanto.
Mi madre va a vender una casa que tiene en Madrid, la cual está hipotecada en unos 90000 euros por mi hermano ya que hace unos 2 años necesitó un dinero para meterse en una cooperativa y comprarse un coche.
Para ayudarnos tanto a mi hermano como a mí ha decidido que el beneficio que saque lo repartamos entre las 3 partes (mis padres, mi hermano que se quitaría la hipoteca, y yo).
Tenemos una oferta de 215000 euros de compra, de los cuales 50000 euros nos darían de entrada para no escriturarlos, con lo que ellos se ahorran unos 5000 euros y nosotros 10000 euros.
De lo sobrante de cancelar la hipoteca de mi hermano, ese dinero lo repartiríamos entre mi madre y yo a partes iguales.
Por todo esto tengo 3 dudas:
1- El beneficio se calcularía en base al valor de escrituración de compra y al de venta (98000 euros compra y 165000 euros venta) o en vez del valor de compra sería la hipoteca que tiene mi hermano en esta casa.
2- Nos comentó una inmobiliaria que si mi madre lo reinvirtiera en la hipoteca que tiene en su casa habitual (es una segunda hipoteca ya que la inicial la terminó de pagar hace años) no tendría que dar nada a hacienda por la cantidad invertida, ya que según ellos, si inviertes en vivienda Hacienda no te pide nada de lo reinvertido.
3- Está claro que del beneficio hay que pagar este año un 21% a Hacienda, pero mi duda es qué pasa al darme mi madre la mitad del beneficio que le queda de cancelar la hipoteca de mi hermano.
Sería una donación que creo que está exenta de tributar en Madrid (donde vivimos y está la casa), pero no se si con ello nos ahorraríamos en impuestos o como me temo dará igual ya que primero habría que pagar los impuestos.
Espero que alguien me pueda explicar qué tendré que hacer con Hacienda cuando la vendamos, ya que querría saber cuanto antes qué me sobrará para solucionar mi panorama económico.
Muchas gracias por todo. Un saludo.