URGENTE. venta vivienda sin facturas y sin escritura

Tenemos una casa en venta como segunda residencia:
Año construcción y registrada en el registro pagando IBI: 1991
Año de escritura obra nueva: 2009
Año célula habitabilidad: 2009
La casa no tiene escritura pública, nos dijeron que podía hacerse directamente al comprador.

La duda viene a continuación:
Si vendemos la casa este año, - ¿que deberíamos pagar ha hacienda?

Entiendo que el incremento de patrimonio será desde el precio de construcción hasta el precio del valor de compra, pero el valor de construcción no corresponde al real invertido en la vivienda. La cuestión es que no disponemos de las facturas en su totalidad para poder demostrar a hacienda que la casa en sí ha tenido un coste total (X),

Ejemplo:
Venta casa: 300.000€
Valor construcción en escritura obra nueva: 125.000€
Pero aparte a la parcela de 1200m2 se le han hecho arreglos por el importe de (X) que no podemos demostrar por que no tenemos facturas, de igual modo en la construcción de la casa, como ventanas, puertas, cocina, etc. Todo esto no podemos demostrarlo por falta de facturas.

¿Que importe hay que reflejar realmente para que hacienda no te cree problemas?
¿Mediante los ejemplos expuestos, que me aconsejais?

Gracias por vuestra ayuda.
Saludos.