Periodo de generación de la ganancia patrimonial por la venta de una finca adquirida por contrato de arrendamiento financiero: fecha del ejercicio de la opción de compra vs fecha en que se celebró el contrato de leasing
La normativa reguladora del IS es la que da un tratamiento favorable a los contratos de leasing, de suerte que, por expresa prescripción del legislador, el usuario del contrato se configura "fiscalmente" como propietario del bien objeto del mismo desde la fecha en la que tiene lugar su puesta a disposición a condición de que éste ejercite la opción de compra. Esta asimilación, que también la realiza la normativa contable, es la que le permite deducir las cuotas de amortización que corresponderían a los bienes objeto del contrato. Asimilación que también tiene el oportuno reflejo en el marco de los beneficios fiscales a la inversión contemplados en la normativa del Impuesto. Ahora bien, esta asimilación no se produce para los contribuyentes que determinen su renta de acuerdo con las normas de IRPF, que es la norma que resulta aplicable al interesado al tener la consideración de sociedad patrimonial; el hecho de que sea una persona jurídica, en concreto una sociedad mercantil, y de que por Ley esté obligado a llevar contabilidad y haber contabilizado los bienes objeto de leasing en las correspondientes cuentas de inmovilizado no equivale ni posibilita la asimilación reclamada por el interesado.
Así, el período de generación de la ganancia/pérdida patrimonial deberá comprender el tiempo transcurrido entre la fecha de ejercicio de la opción de compra y la fecha de venta de los elementos patrimoniales adquiridos como consecuencia de su ejercicio, ya que es la fecha en la que el usuario ejercita la opción de compra prevista en el contrato, cuando pasa a adquirir la "propiedad" de las fincas que hasta entonces ostentaba la entidad financiera; esto es, hasta que no se ejercita la opción de compra la entidad de leasing es la titular dominical del bien, ya que es con el ejercicio de la opción de compra cuando se produce la incorporación del bien a título de dueño al patrimonio de quién, hasta ese momento, no era más que un arrendatario.
En consecuencia, no discutiéndose en el presente caso que la sociedad tuviera en 2006 la condición de patrimonial, le son aplicables las normas del IRPF y no las del IS por lo que, con independencia de la contabilización llevada a cabo por la interesada, la propiedad del inmueble se adquirió en el momento de ejercitar la opción de compra. El periodo de generación de la ganancia patrimonial, derivada de la venta por una sociedad patrimonial de fincas adquiridas mediante contrato de arrendamiento financiero no afectas a actividad económica alguna, comienza a contar desde la fecha en que se ejercita la opción de compra, y no desde la fecha en que se celebró el contrato de leasing.