Fiscalidad sobre solar y construcción de viviendas

ANTECEDENTES.

Mis padres dueños de un solar de 300m construyen en 1990 sobre ese solar en la región de Murcia la estructura para 6 viviendas y bajo y terminan dicho bajo y una vivienda donde residen, pero dejan sin terminar las otras 5 viviendas solamente sobre estructura por motivos económicos paran la construcción. Después de 16 años esa construcción no se escritura ni se registra y seguimos pagando el recibo de contribución como si hubiese un solar. Hoy día queremos legalizar la construcción porque mi hermano quiere construirse una vivienda y hacer la división horizontal de toda la obra.

DATOS:
PADRE: 61 AÑOS
MADRE:57 AÑOS
HIJOS: 35 Y 31 AÑOS
CONSTRUCCIÓN EN COMUNIDAD AUTONOMA DE MURCIA
COSTE SEGÚN PROYECTO : 313.000 EUROS
SOLAR:300M
¿QUÉ OPERACIÓN ECONOMICO FIANCIERA Y FISCALMENTE HABLANDO LE SALE MÁS RENTABLE A LA FAMILIA?

A) Como el solar está a nombre de mis padres, hacer las escrituras a nombre de ellos y el piso que quiere construir mi hermano, que mis padres se lo donen para que pueda sacar hipóteca y poder contruir. Y el resto de pisos y bajo como están a nombre de mis padres y no queremos montar ningun negocio, recuperarlos en la herencia o sucesión hacía sus 2 hijos. (Por si en un futuro quitan el impuesto de sucesiones).
B) PERMUTA del solar de los padres a los 2 hijos y estos construyen a cambio de entregarles una o dos viviendas en propiedad para los padres quedándose con el resto de viviendas y el bajo los hijos. Esa permuta de solar por edificación futura, cuyo precio (número de viviendas por cesión) es libre, y por tanto posibilita el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de menor impacto fiscal para bienes de transmisión onerosa como es en la donación.
C) DONACIÓN del solar de los padres a los 2 hijos ya que el impuesto de Donación aunque sea más caro solo sería por el valor del solar y no de todo el conjunto de viviendas. Pero claro los padres quieren unas mínimas garantías como USUFRUCTUARIOS de 1 o 2 viviendas y el coste del usufucto parcial de viviendas no lo tenemos claro.
D) PERMUTA a cambio de un piso a tus padres, si las contraprestaciones no son equilivalentes podría existir uan donación. Constitución de Comunidad de bienes y en la extinción se adjudican los pisos. No hay transmisión sino especificación de un derecho y no hay IVA.
E) Establecer un CENSO ENFITEUTICO que ha nivel económico finaciero y fiscal no sabemos el coste que llevaría.
F) CREAR UNA S.L ( Sociedad Limitada) donde mis padres aporten el solar y nosotros el coste de la obra y esa S.L sería la propietaria del conjunto mientras vivan mis padres, tras la que se disolvería esa sociedad al acabar las viviendas o al fallecer mis padres dependiendo de la mejor opción .

ESPERO QUE ME DIGAIS ECONOMICO FINANCIERO Y FICALMENTE QUE OPERACIÓN SERÁ MÁS VENTAJOSA DE LAS 6 ANTERIORES O SI USTEDES TIENEN UNA IDEA MEJOR ME LA EXPONGAN.

MUCHAS GRACIAS POR TODO