VENTA VIVIENDA HABITUAL
En el año 2003 empezamos las obras de nuestra vivienda habitual, y en Febrero del 2005, firmamos el final de obra.
Ahora la casa la tenemos a la venta, pero nosotros no nos empadronamos en la vivienda habitual hasta el 31-01-2006. Nos han dicho que si la vendemos antes de los 3 años, respecto a la fecha de empadronamiento, tendríamos que pagar el 18% de los beneficios por la venta. ¿Es cierto? No se puede desmostrar, a través de facturas de luz, teléfono, agua,... que era nuestra vivienda habitual, ya que según la fecha de empadronamiento, los 3 años no los haríamos hasta el 2009 y con facturas sería un año antes.
El beneficio que se obtendría sería destinado para la construcción de la nueva vivienda habitual, en tal caso, ¿también estaríamos obligados a pagar el 18%?
Y para reinvertir el beneficio, te dan un plazo de 2 años, pero si en mi caso, es para construir la vivienda habitual, posiblemente en 2 años no esté acabada, ¿también tendría que pagar a Hacienda por no cumplir ese plazo?, y el porcentaje a pagar ¿también es de 18%?
Agradecería me enviarais una respuesta.
Muchas Gracias.
Concepto de Vivienda
Concepto de Vivienda Habitual: La edificación que constituya la residencia habitual del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años. Se entenderá que la vivienda tuvo ese carácter, aunque no haya transcurrido dicho plazo, cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Esta no constituirá vivienda habitual cuando transcurridos 12 meses desde la fecha de adquisición o terminación de las obras, no se hubiera habitado de manera efectiva y con carácter permanente por el contribuyente, salvo que se disfrute de vivienda habitual por cargo o empleo y la vivienda no sea objeto de otra utilización. En este caso el plazo se contará a partir del cese.
Puedes demostrar que es tu vivienda habitual por cualquier medio de prueba admitido en derecho, el empadronamiento es solo una posible prueba.
Si reinviertes el importe de la venta de tu vivienda habitual en una nueva vivienda habitual, la ganancia generada estará exenta de tributar. Debes hacerlo constar en la declaración de renta del ejercicio de la venta. El plazo para reinvertir es de dos años.
También puedes optar por una exención parcial, y solo estaria exenta la parte proporcional de la ganancia, en función del importe reinvertido.
reinversion en vivienda
Me gustaria que me ayudarais si es posible, mi caso es que vendi un apartamento en junio de 2005 y el piso nuevo (de v.p.o. de la junta de andalucia) no me lo dan hasta el 2008 y dice hacienda que tengo que pagar el 15% del beneficio obtenido por la venta ya que no ESCRITURO el piso nuevo antes de los 2 años posteriores a la venta. Sin embargo en Epsa (la junta de andalucia) me dicen que no es así, que yo invierto ese dinero y ellos me dan una factura del pago y que lo puedo declarar en la renta como inversion en la nueva vivienda. Si me podeis aconsejar os lo agradezco enormemente. Un saludo.
Pues parece ser que Hacienda
Pues parece ser que Hacienda tiene razón:
TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS R.D.LEG 3/2004
CAPITULO: GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES
SUBCAPITULO: REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL
REFERENCIA: 123417-REINVERSIÓN VIVIENDA: PLAZO CONSTRUCCIÓN
PREGUNTA: Contribuyente vende su vivienda habitual reinvirtiendo el importe total obtenido en el plazo de 2 años en una vivienda en construcción. El final de la obra se produce pasados los dos años pero antes de cuatro. ¿Es aplicable la exención por reinversión?
RESPUESTA: En general las obras deben finalizar en un plazo no superior a cuatro años, no obstante para poder acogerse a la exención materializando la reinversión en una vivienda en construcción, es necesario que la vivienda se adquiera en los dos años anteriores o posteriores a la transmisión. La adquisición se producirá en la fecha en que de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el titulo o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda, siendo indiferente el momento de inicio de la construcción. Por tanto la construcción debe finalizar en un plazo máximo de dos años desde la venta de la anterior.
NORMATIVA: Artículo 39 Real Decreto 1775 / 2004 , de 30 de Julio de 2004 .
Consulta de la D.G.T. 0945 - 2004 , de 14 de abril de 2004
D.G.T. 20 de diciembre de 2004
Nueva Consulta Ver Consulta
.EN NUM-CONSULTA (0945-04 )
Nº. CONSULTA 0945-04
ORGANO SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA 14/04/2004
NORMATIVA Ley 40/1998, Art. 36-1; RIRPF (RD 214/1999), Arts. 39-1, 54-2-b)
DESCRIPCION El consultante está reinvirtiendo el producto obtenido en la venta de su vivienda habitual en una nueva vivienda habitual, actualmente en construcción. El conjunto de los pagos se efectuará en un plazo superior a dos años, en parte originado por el propio calendario establecido y en parte por retrasos en la entrega de los terrenos y formalidades con el Ayuntamiento. Señala que tuvo la necesidad de vender la casa para atender los pagos de su futura vivienda.
CUESTION Posibilidad de aplicar la exención a la ganancia patrimonial obtenida aún cuando se exceda del plazo para adquirir la nueva vivienda. Posibilidad de aplicar el artículo 52.4,b) del Reglamento, ampliando el plazo para finalizar las obras.
CONTESTACION La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley 40/1998, de 9 de diciembre), en su artículo 36.1, dispone:
“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.”
Dichas condiciones se recogen en el artículo 39 del Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, establece:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 52.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 51 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
El artículo 52 del Reglamento del Impuesto asimila a la adquisición de vivienda su construcción, siempre que ésta finalice en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.
Para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, materializando la reinversión en una vivienda en construcción, es necesario que dicha vivienda se adquiera en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión.
La adquisición se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda.
En todo caso, para la aplicación de la exención es indiferente el momento en que se haya iniciado la construcción.
La exención estará en función de las cantidades reinvertidas dentro del plazo señalado.
Por lo tanto, de no adquirir la nueva vivienda habitual en el plazo indicado, el contribuyente perderá el derecho a exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada, debiendo proceder conforme dispone el artículo 39.4 del Reglamento.
El plazo para efectuar la reinversión es de dos años, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. No es viable la posibilidad planteada por el consultante de aplicar el artículo 52.4,b) del Reglamento del Impuesto, el cual permite ampliar el plazo de cuatro años para terminar la construcción, cuando existan circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente y que supongan paralización de las obras impidiendo finalizar las obras en dicho plazo.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
gracias.
Gracias por la explicacion, al final contra hacienda...de todas formas me han comentado que al pagarle a hacienda, tengo la posibilidad de desgravar la hipoteca de la nueva vivienda sin tener en cuenta la anterior hipoteca de la que vendi y lo que me desgrave por ella. Gracias por todo.
venta vivienda habitual.
Os agradeceriamos que nos informaseis sobre este tema. Hace cinco años compramos una vivienda. Dos años despues tuvimos que mudarnos y adquirimos otra vivienda. Tuvimos que pedir una hipoteca por el importe total de la misma por que nuestra primera casa tardamos en venderla 7 meses (es decir, a los 2 años y 7 meses de la compra). El dinero de la venta no se reinvirtio pues ya teniamos la hipoteca nueva y la casa comprada con anterioridad a la venta, sino en hacer pequeñas reformas. Por un problema familiar han pasado 2 años y dos meses de todo esto y no se ha reinvertido el dinero. Mi marido ha adquirido ahora un apartamento a su nombre. Mi pregunta es: han pasado esos dos años y al no reinvertir en nuestra casa en común ¿debemos pagar a hacienda por la venta de la primera vivienda? , ¿puede reinvertir mi marido ese dinero en la vivienda que ha adquirido ahora como vivienda habitual (tambien han transcurrido algo más de dos años????. ¿aproximadamente a cuanto ascenderia el pago???? . PAra nosostros es un problema pues nos veriamos obligados, sgún la cuantia, a solicitar un credito para pagar esa plusvalia, ¿existe alguna forma de reinvertirla a pesar de haber pasado los dos años , al fin y al cabo , el dinero de la venta se ha inverido en las reformas de la casa y en la vivienda habitual de mi marido ?????????
Muchas gracias por vuestra informacion