3. Rendimientos del capital inmobiliario

Están regulados en los artículos 22 a 24 de la LIRPF.

Únicamente obtendrán este tipo de rendimientos los propietarios o los titulares de un derecho de uso y disfrute (usufructo, uso y habitación, etc.) por: el arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos y la constitución o cesión (cuando el titular lo sea ya de un derecho de uso) de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos.

El cálculo del rendimiento gravable se realiza según el siguiente esquema:

3.1. Cómputo de los rendimientos íntegros

Se incluyen como ingresos íntegros el importe que por todos los conceptos deba satisfacer del arrendatario o subarrendatario, adquirente o cesionario, en los supuestos de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute, sobre inmuebles rústicos y urbanos.

Se excluye de entre los ingresos íntegros el importe del impuesto sobre el valor añadido (IVA) o impuesto general indirecto canario (IGIC) repercutido al arrendatario.

3.2. Gastos deducibles

Los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, siempre que estén debidamente justificados, entre otros:

• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, que no tengan carácter sancionador.
• Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
• Los ocasionados por la formalización del arrendamiento.
• Los saldos de dudoso cobro con una antigüedad superior a seis meses a cierre del ejercicio.
• El importe de las primas de contratos de seguro sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
• Las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación efectiva.
  Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:
  
  
  • Inmuebles. Cuando anualmente no exceda de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido, en todo caso, el valor del suelo.
    
  • Muebles. Cuando anualmente no exceda del resultado de aplicar a su valor de adquisición los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones aplicable al régimen de estimación directa simplificada (entre el 5 % y el 10 % anual).

3.3. Reducciones

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el ren- dimiento neto positivo se reducirá en:

• 90 % cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• 70 % cuando se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
  
  

1. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
2. Cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social.
   
   

Los requisitos se tienen que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

A)  Régimen transitorio

Se introduce en la LIRPF una disposición transitoria, la trigésima octava, para regular en un 60 % la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023.

B)  Supuestos en los que las reducciones no son aplicables

• Respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.  
• Para los contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de arrendamientos urbanos (medidas de zonas de mercado residencial tensionado).

Por otra parte, se reducirá en un 30 % el rendimiento neto que corresponda a los rendimientos netos con un periodo de generación superior a 2 años y a los que se califican reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo (por ejemplo, las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble) siempre que se imputen a un único periodo impositivo.

La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.